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Rechtsgebiet 08

Gewerbliches Immobilien- und Baurecht

Ob Produktionshalle, Bürogebäude oder Projektentwicklung: Immobilien binden Kapital über Jahrzehnte. Wir begleiten Unternehmen bei Gewerbemietverträgen, Bauvorhaben nach VOB/B und Grundstückstransaktionen — mit Blick auf Termine, Nachträge und Mängelrisiken.

Orientierungsgespräch vereinbaren Häufige Fragen
§ I — Einordnung

Damit das Bauvorhaben nicht zur Baustelle wird.

Bau- und Immobilienprojekte des Mittelstands scheitern selten an der Technik — sie scheitern an Verträgen. Unklare Leistungsbeschreibungen erzeugen Nachträge, fehlende Terminregelungen verschieben den Produktionsstart, und beim Gewerbemietvertrag entscheidet die Schriftform über die Bindung an die Laufzeit. Jede dieser Fragen hat einen klaren Preis: Ein Monat Verzug beim Einzug kostet Miete, Finanzierung und Umsatz zugleich.

Wir gestalten und verhandeln Bauverträge — nach BGB-Bauvertragsrecht oder unter Einbeziehung der VOB/B —, begleiten die Bauphase bei Nachträgen, Behinderungsanzeigen und Abnahme und setzen Mängelrechte durch, bevor die Verjährung nach BGB §§ 195, 199 oder die kürzeren vertraglichen Fristen ablaufen. Im Gewerbemietrecht verhandeln wir Verträge für Mieter und Vermieter; bei Grundstückstransaktionen koordinieren wir Due Diligence, Kaufvertrag und Vollzug mit dem Notariat.

Miriam Vogt führt diese Mandate; bei komplexen bau- und vergabetechnischen Fragen kooperieren wir mit externen Fachleuten, etwa Sachverständigen für Bauablauf und Abrechnung.

§ II — Leistungen & Szenarien

Was wir übernehmen — und in welchen Lagen.

Leistungen

  • Gewerbemietverträge — Gestaltung und Verhandlung für Mieter und Vermieter: Laufzeit, Schriftform, Betriebskosten, Indexierung, Rückbau.
  • Bauverträge — Werkverträge nach BGB-Bauvertragsrecht und unter Einbeziehung der VOB/B, Generalunternehmer- und Einzelvergabe.
  • Nachtragsmanagement — Prüfung und Abwehr von Nachtragsforderungen, Behinderungsanzeigen, Dokumentation des Bauablaufs.
  • Abnahme und Mängelrechte — Begleitung der Abnahme, Durchsetzung und Abwehr von Mängelansprüchen, Fristenkontrolle.
  • Grundstückstransaktionen — Due Diligence, Kaufvertragsverhandlung, Koordination mit Notariat und Finanzierung.
  • Projektentwicklung — Vertragsarchitektur vom Grundstückserwerb über Planerverträge bis zur Vermietung.
  • Streitige Verfahren — Vertretung in Bau- und Mietprozessen vor LG und OLG, gemeinsam mit unserer Prozesspraxis.

Typische Szenarien

  • Der Generalunternehmer stellt Nachtragsforderungen in Millionenhöhe — Berechtigung unklar.
  • Die neue Produktionshalle wird nicht rechtzeitig fertig; der Umzugstermin steht.
  • Nach der Abnahme zeigen sich Mängel am Dach — die Verjährungsfrist läuft.
  • Der Gewerbemietvertrag über zehn Jahre soll vorzeitig beendet werden; die Schriftformfrage entscheidet.
  • Ein Erweiterungsgrundstück soll gekauft werden — Altlasten und Baurecht sind zu prüfen.
  • Der Vermieter rechnet Betriebskosten über Jahre fehlerhaft ab; sechsstellige Rückforderung im Raum.
§ III — Normen & Instanzen

Der rechtliche Rahmen.

VOB/B
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen: Standard-Regelwerk für Nachträge, Behinderung, Abnahme und Kündigung — gilt nur, wenn sie wirksam in den Vertrag einbezogen ist.
BGB §§ 305 ff.
AGB-Kontrolle für Bau- und Mietverträge: Wird die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart, unterliegen einzelne Klauseln der Inhaltskontrolle — mit Folgen für Fristen und Rechte.
BGB §§ 195, 199
Verjährung: Neben der Regelverjährung laufen im Bau- und Mietrecht abweichende vertragliche und werkvertragliche Fristen. Ohne Fristenkontrolle verfallen Mängelrechte.
BGB § 134
Nichtigkeit bei Verstoß gegen gesetzliche Verbote — relevant etwa bei öffentlich-rechtlichen Bauvorgaben und unzulässigen Vertragskonstruktionen.
LG / OLG
Bau- und Gewerbemietprozesse werden vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten geführt — oft mit Sachverständigenbeweis, der Verfahrensdauer und Kosten prägt.
§ IV — Ablauf

So beginnt die Zusammenarbeit.

01

Erstkontakt

Rückmeldung innerhalb eines Werktags — bei laufenden Abnahme- oder Verjährungsfristen priorisiert. Das Orientierungsgespräch (30 Min.) ist kostenlos.

02

Rechtliche Standortbestimmung

Schriftliche Prüfung von Vertrag, Nachtrag oder Mängellage mit Handlungsoptionen — zum Festpreis ab 1.500 € zzgl. USt.

03

Mandat

Honorarmodell vor Beginn: Stundenhonorar, Pauschale oder Vergütungsvereinbarung nach § 3a RVG — projektbezogen auch als Budget je Bauphase.

04

Laufende Begleitung

Wir begleiten das Projekt von der Vertragsverhandlung über die Bauphase bis zur Abnahme — mit Fristenkontrolle und festem Ansprechpartner.

Aus der Praxis
„Im Baurecht gewinnt selten der mit den besseren Argumenten — sondern der mit der besseren Dokumentation.“
Miriam Vogt · Partnerin
§ V — Team

Ihre Ansprechpartner in diesem Rechtsgebiet.

Rechtsanwältin

Miriam Vogt

Handels-, Vertriebs- & Vertragsrecht · Gewerbliches Immobilien- & Baurecht · München

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§ VI — Honorar

Klar, bevor das Mandat beginnt.

Bauprojekte brauchen Budgetdisziplin — auch bei der Rechtsberatung. Wir strukturieren das Honorar projektbezogen nach Phasen.

  • Orientierungsgespräch (30 Min.) — kostenlos. Wir klären Projektstand, Fristen und Handlungsdruck.
  • Rechtliche Standortbestimmung — Prüfung von Vertrag, Nachtrag oder Mängellage zum Festpreis ab 1.500 € zzgl. USt.
  • Mandat — Stundenhonorar, Pauschale oder Vergütungsvereinbarung nach § 3a RVG, auf Wunsch mit Budget je Projektphase.
  • Gerichtliche Verfahren — die gesetzlichen RVG-Gebühren bilden die Untergrenze unserer Abrechnung.
§ VII — Häufige Fragen

Was Mandanten zuerst fragen.

BGB-Bauvertrag oder VOB/B — was ist für uns sinnvoller?

Das hängt von Ihrer Rolle und der Projektgröße ab. Die VOB/B bietet ein eingespieltes Regelwerk für Nachträge, Behinderung und Abnahme und ist bei größeren Vorhaben mit professionellen Baupartnern verbreitet. Wichtig: Ihre Privilegien gelten nur, wenn sie als Ganzes und ohne wesentliche Eingriffe vereinbart wird — sonst unterliegen einzelne Klauseln der AGB-Kontrolle nach BGB §§ 305 ff. und können unwirksam sein. Das BGB-Bauvertragsrecht ist für Auftraggeber in manchen Punkten günstiger, etwa beim Anordnungsrecht. Wir prüfen, welches Regime zu Ihrem Projekt passt, und passen die kritischen Klauseln an.

Der Auftragnehmer stellt laufend Nachträge — müssen wir alle bezahlen?

Nein, aber jeder Nachtrag verdient eine geordnete Prüfung statt pauschaler Ablehnung. Zu prüfen sind zwei Ebenen: der Anspruchsgrund — beruht der Nachtrag auf einer echten Leistungsänderung oder Anordnung, oder war die Leistung schon im Pauschalpreis enthalten? — und die Höhe, also die Kalkulationsgrundlage. Entscheidend ist die Dokumentation des Bauablaufs: Anordnungen, Behinderungsanzeigen, Schriftverkehr. Wer hier laufend mitschreibt, verhandelt aus einer starken Position. Wir bauen mit Ihnen ein Nachtragsmanagement auf, das Forderungen zeitnah prüft und das Projekt zugleich am Laufen hält.

Welche Fristen gelten für Baumängel?

Nach der Abnahme laufen die Verjährungsfristen für Mängelansprüche — je nach Vertragstyp und Vereinbarung unterschiedlich lang; bei Einbeziehung der VOB/B gelten teils kürzere Fristen als nach dem gesetzlichen Werkvertragsrecht. Deshalb sind zwei Dinge entscheidend: erstens eine sorgfältig dokumentierte Abnahme, denn mit ihr beginnt die Frist und die Beweislast kehrt sich um; zweitens eine laufende Fristenkontrolle mit rechtzeitiger verjährungshemmender Geltendmachung, wenn Mängel auftreten. Wir prüfen Ihre Vertragsfristen, begleiten die Abnahme und sichern Ansprüche, bevor sie verfallen — auch über Beweisverfahren.

Worauf kommt es beim Gewerbemietvertrag besonders an?

Auf Punkte, die im Wohnraummietrecht keine Rolle spielen: Die Schriftform entscheidet darüber, ob die vereinbarte Laufzeit bindet — Formfehler können eine vorzeitige Kündigung ermöglichen, gewollt oder ungewollt. Dazu kommen Betriebskostenkataloge und Umlageschlüssel, Indexierungsklauseln, Instandhaltungs- und Rückbaupflichten, Untervermietung und Konkurrenzschutz. Viele dieser Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle nach BGB §§ 305 ff. Bei Laufzeiten von zehn Jahren und mehr summiert sich jede unklare Klausel zu erheblichen Beträgen. Wir verhandeln Gewerbemietverträge für Mieter wie Vermieter — vor Abschluss und bei Streit im laufenden Verhältnis.

Begleiten Sie auch den Grundstückskauf für unsere Erweiterung?

Ja. Wir führen die rechtliche Due Diligence — Grundbuch, Baulasten, Erschließung, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse, Hinweise auf Altlasten —, verhandeln den Kaufvertrag und koordinieren den Vollzug mit dem Notariat; die Beurkundung selbst nimmt der Notar vor. Wirtschaftlich wichtig sind die Gewährleistungsregeln und aufschiebende Bedingungen, etwa zur Baugenehmigung oder Finanzierung: Sie entscheiden, wer das Risiko trägt, wenn das Grundstück nicht wie geplant nutzbar ist. Bei Projektentwicklungen strukturieren wir zusätzlich die Folgeverträge — Planer, Generalunternehmer, spätere Vermietung — aus einer Hand.
§ VIII — Insights

Fachbeiträge zu diesem Rechtsgebiet.

Fachbeiträge zu Bauverträgen, Gewerbemietrecht und Immobilientransaktionen finden Sie in unserer Wissensdatenbank.

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Ob Bauvertrag, Nachtrag oder Mietverhandlung: Schildern Sie uns das Vorhaben — Rückmeldung innerhalb eines Werktags, das Orientierungsgespräch ist kostenlos.

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BRANDT & FALK Rechtsanwälte ist eine Wirtschaftskanzlei mit Standorten in München und Berlin. Die Inhalte dieser Website dienen der allgemeinen Information über unsere Tätigkeitsfelder und stellen keine Rechtsberatung dar. Eine Mandatsbeziehung kommt erst mit gesonderter Vereinbarung zustande. Angaben zu Honoraren verstehen sich, soweit nicht anders gekennzeichnet, zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer.