Ein mittelständisches Produktionsunternehmen steht vor der Entscheidung: Betriebsgelände kaufen oder langfristig pachten? In vielen Fällen eröffnet sich dabei eine dritte Option, die im Unternehmensalltag häufig unterschätzt wird – das Erbbaurecht. Grundeigentümer, insbesondere Kommunen, Kirchen und Stiftungen, vergeben Grundstücke nicht selten auf diesem Weg, um den Grundbesitz im Bestand zu halten und gleichzeitig eine wirtschaftliche Nutzung zu ermöglichen.
Das Erbbaurecht gewährt einem Unternehmen das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu betreiben – ohne das Grundstück selbst zu erwerben. Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das Erbbaurecht ist grundbuchfähig, beleihungsfähig und kann als wirtschaftliches Äquivalent zum Grundstückseigentum strukturiert werden. Entscheidend für Unternehmen sind Laufzeit, Erbbauzins, Heimfallanspruch und die Abrede über die Entschädigung bei Vertragsende.
Dieser Beitrag analysiert das Erbbaurecht aus unternehmerischer Perspektive: Rechtsrahmen, typische Gestaltungsbausteine, Risikopositionen und die konkreten Handlungsschritte, die ein inhabergeführtes Unternehmen vor Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags prüfen sollte.
Was ist das Erbbaurecht – und warum ist es für Unternehmen relevant?
Das Erbbaurecht ist ein dingliches, grundstücksgleiches Recht: Es berechtigt seinen Inhaber, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Dieses Recht steht nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern im eigenständigen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das seit seiner Grundstruktur im frühen 20. Jahrhundert das zentrale Regelwerk für diese Konstellation bildet. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch des Grundstückseigentümers als Belastung in Abteilung II eingetragen; zugleich erhält es ein eigenes Erbbaugrundbuch.
Für Unternehmen ist diese Konstruktion aus mehreren Gründen wirtschaftlich attraktiv. Der Kaufpreis für ein gewerbliches Grundstück in einer Ballungsregion liegt häufig in einem Bereich, der die Liquidität eines Mittelständlers erheblich belastet oder Fremdfinanzierung in einem Umfang erfordert, der andere Investitionsvorhaben blockiert. Das Erbbaurecht ermöglicht es, das Kapital im operativen Geschäft zu halten und gleichzeitig ein Bauwerk zu errichten, das bilanziell dem Erbbaurechtsinhaber zuzurechnen ist.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass Unternehmen – besonders in der Logistik, im produzierenden Gewerbe und im Einzelhandel – Erbbaurechte als strategische Alternative zum Grundstückskauf prüfen, wenn der Grundeigentümer ein öffentlich-rechtlicher Träger oder eine Stiftung ist, die aus institutionellen Gründen nicht veräußern kann oder will. Wer diesen Weg wählt, muss jedoch die Vertragsbedingungen mit derselben Sorgfalt prüfen, die einem Grundstückskauf gebührt – denn die Laufzeitstruktur und die Heimfallklauseln entscheiden über die wirtschaftliche Substanz des Rechts.
Rechtsrahmen: ErbbauRG, BGB und die Rolle des Notars
Das ErbbauRG regelt das Erbbaurecht abschließend als lex specialis gegenüber dem allgemeinen Sachenrecht des BGB. Ergänzend gelten die Vorschriften über Grundstücke entsprechend, soweit das ErbbauRG keine abweichende Regelung trifft. Entscheidend ist: Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB analog, § 11 ErbbauRG) und der Eintragung in das Grundbuch, um wirksam zu werden. Die Eintragung ist konstitutiv – ohne sie entsteht kein dingliches Recht.
Die Rolle des Notars geht im Erbbaurechtskontext über die reine Beurkundungsfunktion hinaus. Der Notar prüft die Identität der Parteien, die Voreintragungen im Grundbuch, etwaige Belastungen des Grundstücks und die Vollmachten. Er belehrt die Parteien über die Rechtsfolgen. Gleichwohl ist der Notar zur Unparteilichkeit verpflichtet – er vertritt keine Partei und ist kein Sachwalter unternehmerischer Interessen. Eine anwaltliche Begleitung neben dem Notar ist daher kein Formalismus, sondern ein strukturelles Erfordernis, wenn wirtschaftlich bedeutsame Vertragsklauseln verhandelt werden sollen.
Welche Normen des ErbbauRG sind für Unternehmen besonders relevant? Zunächst § 1 ErbbauRG, der den Inhalt des Erbbaurechts definiert. Dann §§ 9–11 ErbbauRG zur Vereinbarung des Erbbauzinses und seiner Anpassung. Schließlich §§ 26–30 ErbbauRG zum Heimfall – also dem Recht des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen zurückzufordern. Diese drei Normkomplexe prägen die Vertragsarchitektur in der Praxis am stärksten.
Welche Laufzeiten und Erbbauzinsregelungen sind marktüblich?
Das ErbbauRG schreibt keine Mindest- oder Höchstlaufzeit vor. In der Vertragspraxis haben sich für gewerbliche Erbbaurechte Laufzeiten von 50 bis 99 Jahren etabliert; kürzere Laufzeiten werden von Kreditgebern selten akzeptiert, weil die Restlaufzeit die Beleihungsdauer bestimmt. Für ein Unternehmen, das auf einem erbbaurechtsbelasteten Grundstück ein Produktionswerk oder ein Logistikzentrum errichten will, ist eine Laufzeit von mindestens 60 Jahren in der Regel das Minimum, um Investitionskosten amortisieren zu können.
Der Erbbauzins – das laufende Entgelt des Erbbaurechtsnehmers an den Grundstückseigentümer – ist keine Miete, sondern eine dingliche Last, die im Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Er berechnet sich üblicherweise als Prozentsatz des Grundstückswerts zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Marktüblich sind nach unserer Erfahrung Sätze zwischen zwei und fünf Prozent des Bodenwerts jährlich, wobei öffentlich-rechtliche Grundstückseigentümer oft am unteren Ende dieser Bandbreite liegen. Entscheidender als der Ausgangssatz ist die Anpassungsklausel: Viele Verträge koppeln den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex (VPI). Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Wertsicherungsklausel einer AGB-Kontrolle standhält, ist eine Frage, die anwaltlich zu prüfen ist.
Was ist, wenn der Erbbauzins über die Laufzeit in einem Maß steigt, das die Projektrendite nachhaltig gefährdet? Diese Frage beschäftigt uns in der Beratungspraxis erheblich. Eine Cap-Regelung – also eine vertragliche Obergrenze für Erbbauzinsanpassungen – ist verhandelbar, aber nicht selbstverständlich. Unternehmen, die diese Absicherung nicht in den Vertrag verhandeln, tragen ein erhebliches langfristiges Kostenrisiko.
Heimfall, Entschädigung und Vorkaufsrecht: Die kritischen Klauseln
Der Heimfall ist die schärfste Waffe des Grundstückseigentümers im Erbbaurechtsvertrag. Nach §§ 26–30 ErbbauRG kann der Eigentümer das Erbbaurecht unter vertraglich vereinbarten Voraussetzungen zurückfordern – typischerweise bei schwerwiegenden Pflichtverstößen des Erbbaurechtsnehmers, etwa bei wiederholtem Ausbleiben des Erbbauzinses oder bei zweckwidriger Nutzung des Grundstücks. Das Erbbaurecht erlischt in diesem Fall nicht automatisch; vielmehr ist der Heimfall als schuldrechtlicher Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer ausgestaltet.
Für Unternehmen mit Fremdfinanzierung ist die Heimfallabrede mit dem finanzierenden Kreditgeber abzustimmen. Banken verlangen regelmäßig, dass der Heimfall ihnen gegenüber nicht ohne Ankündigung und Heilungsmöglichkeit ausgeübt werden kann. Entsprechende Schutzklauseln zugunsten des Grundpfandrechtsgläubigers (sogenannte Bankklausel) sind in der Vertragspraxis üblich, müssen aber ausdrücklich vereinbart werden – sie entstehen nicht von Gesetzes wegen.
Bei Ablauf des Erbbaurechts oder im Heimfallfall entsteht die Frage der Entschädigung für das aufstehende Bauwerk. § 27 ErbbauRG sieht vor, dass der Grundstückseigentümer dem bisherigen Erbbaurechtsinhaber eine angemessene Entschädigung zu leisten hat; die genaue Höhe ist jedoch Verhandlungssache und sollte vertraglich präzise geregelt werden. Fehlt eine solche Regelung, drohen im Streitfall kostspielige Bewertungsauseinandersetzungen – ein Szenario, das in der Praxis keineswegs selten ist.
Darüber hinaus sieht § 31 ErbbauRG ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsnehmers bei Veräußerung des Grundstücks vor. Für ein Unternehmen, das die Betriebsfläche langfristig sichern will, ist dieses Vorkaufsrecht ein wertvoller strategischer Anker – sofern es nicht vertraglich ausgeschlossen oder modifiziert wurde.
Mikro-Fall aus der Mandatspraxis: In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei ein mittelständisches Logistikunternehmen aus Süddeutschland. Ausgangslage: Das Unternehmen hatte über eine Gemeindeverwaltung Kontakt zu einem erbbaurechtsgesicherten Grundstück in einer Gewerbegebietsrandlage aufgenommen. Der Entwurf des Erbbaurechtsvertrags enthielt eine Heimfallklausel, die bei Zahlungsverzug ab dem ersten Monat griff – ohne Heilungsfrist und ohne Bankklausel. Vorgehen: Die Kanzlei verhandelte eine 60-tägige Heilungsfrist, eine explizite Bankschutzklausel und eine Entschädigungsregelung auf Basis des Verkehrswerts des Bauwerks zum Zeitpunkt des Heimfalls. Ergebnis: Der Erbbaurechtsvertrag wurde nach Anpassung notariell beurkundet; der finanzierende Kreditgeber akzeptierte das Grundpfandrecht auf dem Erbbaurecht als Sicherheit.
Wie wird das Erbbaurecht finanziert und bilanziert?
Das Erbbaurecht ist nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG grundstücksgleich und damit beleihungsfähig. Kreditinstitute können Grundpfandrechte (Hypothek oder Grundschuld) an dem Erbbaurecht bestellen. Voraussetzung ist in der Praxis eine ausreichende Restlaufzeit: Die meisten Kreditgeber verlangen, dass die Laufzeit des Erbbaurechts die Kreditlaufzeit um mindestens zehn bis fünfzehn Jahre übersteigt. Bei einem Investitionskredit mit zwanzigjähriger Laufzeit bedeutet dies eine Mindestrestlaufzeit von dreißig bis fünfunddreißig Jahren im Zeitpunkt der Kreditgewährung.
Bilanziell wird das Erbbaurecht beim Erbbaurechtsinhaber als immaterielles Wirtschaftsgut oder als Nutzungsrecht aktiviert – die steuerliche und handelsrechtliche Einordnung hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und der Laufzeit ab. Das aufstehende Gebäude ist als eigenständiges Wirtschaftsgut des Erbbaurechtsnehmers zu aktivieren und abzuschreiben. Steuerrechtlich ist die Abschreibungsdauer auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu begrenzen, wenn diese kürzer ist als die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes – ein Aspekt, der bei der Investitionsrechnung häufig unterschätzt wird.
Die steuerliche Behandlung des Erbbauzinses als Betriebsausgabe ist für bilanzierende Unternehmen grundsätzlich anerkannt; bei der gewerbesteuerlichen Behandlung sind jedoch spezifische Fragen im Einzelfall zu prüfen, insbesondere mit Blick auf die Hinzurechnungsvorschriften des § 8 GewStG bei Miet- und Pachtentgelten, die auch auf bestimmte Erbbauzinskonstellationen Anwendung finden können. Hier empfiehlt sich eine steuerliche Abstimmung parallel zur rechtlichen Vertragsgestaltung.
Welche Risiken trägt das Unternehmen als Erbbaurechtsinhaber?
Das Erbbaurecht begründet eine strukturell asymmetrische Risikoverteilung: Das Unternehmen investiert in ein Bauwerk auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört. Bei Vertragsende – sei es durch Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder durch Heimfall – verliert es die Nutzung des Grundstücks und ist auf eine vertraglich präzise ausgestaltete Entschädigungsregelung angewiesen. Wer dieses Risiko nicht in der Investitionsrechnung berücksichtigt, trifft eine strategisch unvollständige Entscheidung.
Typische Risikopositionen in der Unternehmensberatung sind: erstens die Erbbauzinsdynamik bei inflationären Phasen ohne vertragliche Obergrenze; zweitens der Liquiditätsbedarf bei nicht verhandelbarer Entschädigungsregelung am Laufzeitende; drittens die eingeschränkte Verfügbarkeit von Fremdfinanzierung bei kurzer Restlaufzeit; viertens die Abhängigkeit von der Kooperationsbereitschaft des Grundstückseigentümers bei Verlängerungsverhandlungen.
Hinzu kommt ein strukturelles Verhandlungsdefizit: Viele Grundstückseigentümer im öffentlich-rechtlichen Bereich verfügen über standardisierte Erbbaurechtsvertragswerke, die nicht zur Disposition gestellt werden sollen. Nach unserer Erfahrung ist die Verhandlungsbereitschaft dieser Eigentümer begrenzt, aber nicht null – vor allem bei wirtschaftlich bedeutsamen Projekten und professionell geführten Verhandlungen.
Sind diese Risiken ein Argument gegen das Erbbaurecht? Nicht zwingend. Sie sind ein Argument für eine strukturell vollständige rechtliche Prüfung vor Vertragsschluss.
Erbbaurecht versus Grundstückskauf: Eine Entscheidungsmatrix
Die Entscheidung zwischen Erbbaurecht und Grundstückserwerb lässt sich nicht abstrakt treffen; sie hängt von der Liquiditätslage des Unternehmens, der Laufzeitstruktur des Projekts und den Konditionen des Grundstückseigentümers ab. Eine strukturierte Würdigung:
Konstellation A – Kommunales Gewerbegrundstück, lange Laufzeit (75 Jahre), moderater Erbbauzins, Bankklausel verhandelbar: Instrument Erbbaurecht. Die Kapitalbindung entfällt; das Unternehmen behält Liquidität für Investitionen im Kerngeschäft. Laufzeit überschreitet die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Bebauung. Empfehlung: prüfenswert, wenn Entschädigungsklausel und Verlängerungsoption vertraglich gesichert sind.
Konstellation B – Privater Grundstückseigentümer, kurze Laufzeit (30 Jahre), Erbbauzins mit unbegrenzt anpassbarer Wertsicherungsklausel, keine Bankklausel: Instrument Erbbaurecht nur mit erheblichem Nachverhandlungsbedarf. Alternativ prüfen: Grundstückskauf, auch mit Fremdfinanzierung, oder Erweiterung der Laufzeit als Vorbedingung. Risiko: Kreditgeber werden das Grundpfandrecht zu diesem Konditionen nicht akzeptieren.
Konstellation C – Stiftungseigentümer, 66 Jahre Laufzeit, Vorkaufsrecht nach § 31 ErbbauRG vertraglich nicht ausgeschlossen: Instrument Erbbaurecht mit strategischer Vorkaufsrechtskomponente. Falls der Stifter zu einem späteren Zeitpunkt veräußert, kann das Unternehmen das Grundstück erwerben und so das Risiko des Laufzeitendes eliminieren. Empfehlung: Vertragsgestaltung auf Stärkung des Vorkaufsrechts ausrichten.
Gestaltungsoptionen: Was ist verhandelbar?
Der Erbbaurechtsvertrag ist ein schuldrechtliches Gestaltungsinstrument. Das ErbbauRG enthält zwingende Vorschriften – etwa zur Beurkundungspflicht und zu den dinglichen Wirkungen –, lässt aber erheblichen Spielraum für vertragliche Abreden. Welche Punkte sind in der Praxis verhandelbar?
- Verlängerungsoption: Eine einseitige Option des Erbbaurechtsnehmers, die Laufzeit zu verlängern, ist nicht gesetzlich vorgesehen, aber vertraglich vereinbarbar. Sie sollte mit klaren Ausübungsfristen und definierten Konditionen ausgestaltet sein.
- Untererbbaurecht: Nach § 30 ErbbauRG kann der Erbbaurechtsinhaber mit Zustimmung des Grundstückseigentümers ein Untererbbaurecht bestellen. Für Unternehmen, die Teile des Bauwerks an Dritte vermieten wollen, ist dies ein relevanter Gestaltungsbaustein.
- Nutzungszweck: Erbbaurechte werden häufig auf einen bestimmten Nutzungszweck beschränkt. Eine zu enge Zweckbindung kann die unternehmerische Flexibilität über die Laufzeit erheblich einschränken – etwa wenn das Unternehmen seinen Betriebszweck erweitert oder ändert.
- Zustimmungsvorbehalte: Viele Erbbaurechtsverträge sehen die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Übertragung, Belastung oder wesentlicher baulicher Veränderung vor. Die Bedingungen, unter denen diese Zustimmung erteilt oder verweigert werden kann, sollten vertraglich präzise gefasst sein, um spätere Konflikte zu vermeiden.
- Entschädigungsbemessung: Die Entschädigung bei Laufzeitende (§ 27 ErbbauRG) kann nach Verkehrswert, Buchwert oder Herstellungskosten berechnet werden. Verkehrswert ist für das Unternehmen typischerweise günstiger; Buchwert begünstigt bei langen Laufzeiten und vollabgeschriebenen Gebäuden den Grundstückseigentümer.
Jede dieser Gestaltungsoptionen hat eine vertragsrechtliche und eine finanzierungspraktische Dimension. Die Abstimmung zwischen Vertragsgestaltung und Finanzierungsstruktur ist daher von Anfang an erforderlich – nicht erst, wenn der Kreditgeber seinen Term Sheet vorlegt.
Nächste Schritte: Wie geht ein Unternehmen das Erbbaurecht strukturiert an?
Ein strukturierter Prozess setzt vor dem ersten Notartermin an. In der Praxis empfehlen wir folgendes Vorgehen:
- Grundbuchanalyse: Bestehende Belastungen des Grundstücks prüfen – insbesondere vorrangige Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte, die das Erbbaurecht wirtschaftlich entwerten könnten.
- Laufzeit- und Erbbauzinsprüfung: Finanzierbarkeit der Erbbauzinslast über die gesamte Vertragslaufzeit modellieren; Sensitivitätsanalyse bei verschiedenen Anpassungsszenarien.
- Vertragsverhandlung: Heimfallklausel, Bankklausel, Entschädigungsregelung, Verlängerungsoption und Nutzungszweckbeschränkung verhandeln, bevor der Notartermin vereinbart wird.
- Kreditgeberkonsultation: Finanzierungsbereitschaft des Kreditgebers auf Basis des Vertragsentwurfs einholen. Änderungsbedarf aus Kreditgebersicht in die Vertragsverhandlung zurückspielen.
- Steuerliche Abstimmung: Abschreibungsdauer, gewerbesteuerliche Behandlung des Erbbauzinses und etwaige Grunderwerbsteuer auf das Erbbaurecht klären.
- Notarielle Beurkundung und Eintragung: Erst nach Abschluss der Verhandlungen und Klärung der Finanzierungsstruktur den Beurkundungstermin ansetzen.
Dieser Ablauf klingt aufwendig. Er ist es – aber er spiegelt die tatsächliche Komplexität eines Instruments wider, das Unternehmen über Jahrzehnte bindet. Ein Erbbaurechtsvertrag, der nicht sorgfältig verhandelt wurde, kann die Investitionsrechnung für den gesamten Projektlebenszyklus negativ prägen.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle des gewerblichen Erbbaurechts. Ihr konkretes Vorhaben erfordert die Prüfung des Grundbuchs, des Vertragsentwurfs und der Finanzierungsstruktur im Einzelfall. Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
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Häufig gestellte Fragen zum Erbbaurecht für Unternehmen
Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Grundstückspacht?
Das Erbbaurecht ist ein dingliches, grundstücksgleiches Recht und wird im Grundbuch eingetragen; es ist veräußerlich, vererblich und beleihungsfähig. Die Grundstückspacht hingegen ist ein schuldrechtliches Verhältnis ohne dingliche Wirkung. Das Erbbaurecht bietet dem Unternehmen eine stärkere Rechtsposition, insbesondere gegenüber Gläubigern des Grundstückseigentümers, und ermöglicht die Besicherung von Bankfinanzierungen durch Grundpfandrechte am Erbbaurecht. Pachtverträge erzeugen diese Sicherungsebene nicht.
Ist das Erbbaurecht grunderwerbsteuerpflichtig?
Die Bestellung eines Erbbaurechts löst Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kapitalwert des Erbbauzinses über die Laufzeit, bei langen Laufzeiten begrenzt auf den nach den einschlägigen Vorschriften des Bewertungsrechts ermittelten Wert. Die genaue steuerliche Belastung hängt vom jeweiligen Landeshebesatz und der Vertragsgestaltung ab und sollte vor Vertragsschluss anwaltlich und steuerlich bestimmt werden.
Kann das Erbbaurecht übertragen oder belastet werden?
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich (§ 1 ErbbauRG). Es kann mit Grundpfandrechten belastet werden, was die Finanzierung von Bauvorhaben ermöglicht. Viele Erbbaurechtsverträge sehen jedoch einen Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers bei Übertragung oder Belastung vor. Die Bedingungen dieses Vorbehalts sollten vertraglich präzise gefasst sein, um die unternehmerische Handlungsfreiheit nicht unverhältnismäßig einzuschränken.
Was passiert mit dem Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts?
Mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit geht das Bauwerk kraft Gesetzes in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Dem Erbbaurechtsinhaber steht nach § 27 ErbbauRG eine angemessene Entschädigung zu, deren Höhe sich nach der vertraglichen Vereinbarung richtet. Fehlt eine explizite Regelung, drohen Bewertungsstreitigkeiten. Unternehmen sollten daher bereits bei Vertragsschluss eine klare, formelbasierte Entschädigungsregelung verhandeln und ggf. eine Verlängerungsoption als Alternative sichern.
Wann ist das Erbbaurecht dem Grundstückskauf vorzuziehen?
Das Erbbaurecht bietet sich an, wenn das Unternehmen die Kapitalbindung durch einen Grundstückskauf vermeiden möchte, der Grundstückseigentümer nicht veräußern kann oder will (z. B. Kommunen, Kirchen, Stiftungen), und die Laufzeit ausreichend ist, um Investitionskosten zu amortisieren und Fremdfinanzierung zu ermöglichen. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung der Vertragskonditionen – Erbbauzins, Heimfall, Entschädigung und Verlängerungsoption – bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle des gewerblichen Erbbaurechts. Ihr konkreter Fall erfordert die Prüfung von Vertragsentwurf, Grundbuchlage und Finanzierungsstruktur. Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
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