Automobilzulieferer stehen vor einer ungewöhnlichen Kombination aus Anforderungen: Produktionshallen müssen flächenmäßig skalieren, Mietlaufzeiten müssen zu Werkverträgen mit den OEM passen, und behördliche Auflagen für Lackier- oder Schweißbetriebe schränken die Vertragsfreiheit ein. Wer einen Gewerbemietvertrag ohne anwaltliche Prüfung unterzeichnet, riskiert in der Praxis Bindungen, die ein Pkw-Zulieferer über mehrere Modellzyklen hinweg nicht mehr kündigen kann.
Einen Gewerbemietvertrag rechtssicher zu gestalten bedeutet für Unternehmen der Automobilzulieferindustrie: die Laufzeit an Produktionszyklen anzupassen, Betriebspflichten, Konkurrenzschutz und Instandhaltungsverteilung klar zu regeln sowie Schriftformfallen nach § 550 BGB zu meiden. Das Bürgerliche Gesetzbuch gewährt Gewerbemietern deutlich weniger Schutz als Wohnraummietern – was Spielraum für individuelle Gestaltung lässt, aber auch Fallstricke birgt, die vor Vertragsschluss identifiziert werden müssen.
Dieses FAQ-Dossier beantwortet die häufigsten Rechtsfragen, die in der Mandatspraxis von Automobilzulieferern beim Thema Gewerbemietvertrag gestellt werden. Die Antworten folgen dem Stand des BGB und der einschlägigen Rechtsprechung der Landgerichte (LG); sie sind allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was unterscheidet den Gewerbemietvertrag grundsätzlich vom Wohnraummietvertrag?
Die entscheidende Weichenstellung des BGB lautet: Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts – insbesondere zur Kündigung, Mieterhöhung und Schönheitsreparaturen – gelten im Gewerberaummietverhältnis grundsätzlich nicht. Das eröffnet erheblichen vertraglichen Gestaltungsspielraum, verlagert aber zugleich das Verhandlungsrisiko vollständig auf die Parteien.
Im Wohnraummietrecht sind Kündigungsfristen, Mietspiegel und Kappungsgrenzen gesetzlich vorgegeben. Im gewerblichen Mietrecht hingegen bestimmen Vermieter und Mieter Laufzeit, Kündigungsrecht und Mietzins weitgehend selbst. Für einen Automobilzulieferer bedeutet das: Wer keine ausreichende Laufzeitabsicherung verhandelt, sitzt bei der nächsten OEM-Plattformentscheidung möglicherweise in einem Objekt, das betrieblich nicht mehr passt – oder er ist an Konditionen gebunden, die marktfern geworden sind.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass Unternehmen aus der Zulieferbranche die Vertragsverhandlung unterschätzen und Standard-Vermietermuster übernehmen, die einseitig zugunsten des Vermieters formuliert sind. Dabei sind Anpassungen – von der Mietzinsanpassungsklausel bis zur Verlängerungsoption – grundsätzlich verhandelbar.
Welche Schriftformfalle droht beim Gewerbemietvertrag nach § 550 BGB?
Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag über Räume, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, schriftlich abgefasst sein – andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist beidseitig mit gesetzlicher Frist kündbar. Das klingt abstrakt, hat aber in der Praxis erhebliche Konsequenzen.
Die Schriftform ist verletzt, wenn Nachträge, Nebenabreden oder Anlagen nicht ordnungsgemäß in den Vertrag einbezogen werden. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat den Schriftformmangel bei unzureichend verketteten Vertragsbestandteilen wiederholt als relevant eingestuft. Ein Automobilzulieferer, der eine Halle für zehn Jahre angemietet hat und bei dem Anlagen zum Umbau der Lackieranlage nur per E-Mail ausgetauscht wurden, riskiert, dass der Vertrag als ordentlich kündbar gilt – mit erheblichen Folgen für die Produktionsplanung.
Praktische Empfehlung: Jede Änderung, Ergänzung und Anlage zum Gewerbemietvertrag sollte als schriftlicher Nachtrag gefasst, von beiden Parteien unterzeichnet und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen. Bei langfristigen Gewerbemietverträgen über einem Jahr Laufzeit ist anwaltliche Begleitung beim Vertragsschluss und bei jedem Nachtrag ratsam.
Wie lange kann ein Gewerbemietvertrag laufen, und welche Verlängerungsoptionen sind üblich?
Das BGB setzt keine Höchstlaufzeit für Gewerberaummietverträge. Laufzeiten von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren sind im Produktionsmietbereich verbreitet – manche Großhallenprojekte im Automobilbereich werden über zwanzig Jahre vermietet. Entscheidend ist, dass lange Laufzeiten die Schriftformregelung des § 550 BGB auslösen und somit konsequente Dokumentation erfordern.
Für Automobilzulieferer empfiehlt sich die Kombination aus einer festen Grundlaufzeit und einer oder mehreren Verlängerungsoptionen. Die Grundlaufzeit orientiert sich idealerweise an der typischen Laufzeit der Produktionsverträge mit den OEM – häufig drei bis fünf Jahre pro Modellzyklus. Eine Verlängerungsoption muss fristgerecht ausgeübt werden; die Frist wird vertraglich vereinbart und beginnt regelmäßig mehrere Monate vor Ende der Grundlaufzeit.
In der Mandatspraxis sehen wir häufig, dass Mieter Optionsfristen verpassen, weil die Zuständigkeit intern nicht klar geregelt ist. Empfehlenswert ist daher ein internes Fristenmanagement, das Optionsfristen mindestens drei Monate vor Ablauf in der Geschäftsführung eskaliert. Wer die Frist verpasst, verliert die Option – eine Verlängerung ist dann nur noch durch Neuverhandlung zu erreichen, die der Vermieter ablehnen oder mit erhöhtem Mietzins verbinden kann.
Was gilt für Betriebspflicht und Sortimentsbindung im Gewerbemietvertrag?
Eine Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, die gemieteten Räume tatsächlich für einen bestimmten Betriebszweck zu nutzen – und zwar auch dann, wenn eine Stilllegung betriebswirtschaftlich vorteilhafter wäre. Für Automobilzulieferer, deren Produktion von OEM-Abrufplänen abhängt, ist eine uneingeschränkte Betriebspflicht ein ernstes Risiko: Bei Modellauslauf oder OEM-Insolvenz kann der Betrieb faktisch nicht aufrechterhalten werden.
Vermieter fordern Betriebspflichten häufig, weil Leerstand das Objekt entwertet und Nebenmieter beeinträchtigt. Aus Mietersicht sollte die Betriebspflicht auf einen klar definierten Betriebsgegenstand beschränkt und um eine Ausnahme bei unverschuldetem Produktionsausfall ergänzt werden. Zu prüfen ist außerdem, ob die Betriebspflicht auch in Kurzarbeitszeiten gilt – ein Punkt, der in der Automobilbranche seit 2020 an praktischer Relevanz gewonnen hat.
Sortimentsbindungen – also Klauseln, die den Verwendungszweck auf bestimmte Produkte oder Prozesse einschränken – sollten ebenfalls sorgfältig verhandelt werden. Wer heute Getriebekomponenten produziert und morgen auf Batteriemodule umstellt, benötigt eine hinreichend weite Nutzungszweckklausel.
Wie wird Instandhaltung und Schönheitsreparatur im Gewerberaummietvertrag rechtlich verteilt?
Das BGB weist die Instandhaltungspflicht grundsätzlich dem Vermieter zu. Im Gewerberaummietrecht kann von dieser Regelung jedoch weitgehend abgewichen werden. In der Praxis enthalten viele Gewerbemietverträge Klauseln, die dem Mieter Instandhaltung und Schönheitsreparaturen – mitunter sogar größere Instandsetzungsmaßnahmen – übertragen.
Für einen Automobilzulieferer mit schweren Produktionsanlagen, chemisch belasteten Böden oder speziellen Lüftungsanlagen ist die vertragliche Verteilung der Instandhaltungslasten von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Klauseln, die dem Mieter die vollständige Instandsetzung des Daches oder der Fassade auferlegen, können unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen – die Grenze ist jedoch im Gewerberaummietrecht weiter gefasst als im Wohnraummietrecht.
Empfehlenswert ist eine klare Abgrenzung: Schönheitsreparaturen im Innenbereich gehen auf den Mieter über; konstruktive und gebäudetechnische Instandhaltung verbleibt beim Vermieter. Diese Verteilung sollte im Vertrag ausdrücklich und nicht durch Bezugnahme auf allgemeine Klauseln geregelt sein. Bei Produktionshallen ist zudem ein Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation zwingend, um Rückforderungen beim Auszug zu begrenzen.
Welche Mietanpassungsklauseln sind für Automobilzulieferer empfehlenswert?
Bei langfristigen Gewerbemietverträgen sichern Vermieter ihre Rendite regelmäßig durch Wertsicherungsklauseln ab. Üblich sind Indexklauseln, die den Mietzins an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts koppeln, sowie Staffelmieten, bei denen feste Erhöhungsschritte vorab vereinbart werden.
Indexklauseln sind für Mieter berechenbar, solange die Inflation moderat ist. In Hochinflationsphasen – wie in den Jahren nach 2021 – können Indexklauseln zu erheblichen Mietsteigerungen führen, die mit der Ertragslage des Zulieferers nicht Schritt halten. Eine Deckelung der jährlichen Mieterhöhung – zum Beispiel auf einen Prozentsatz je Erhöhungsperiode – ist verhandelbar und sollte genutzt werden.
Staffelmieten bieten Planungssicherheit für beide Seiten, setzen aber voraus, dass die vereinbarten Erhöhungsschritte bei Vertragsschluss realistisch sind. Für Unternehmen aus der Automobilbranche, die unter Preisdruck der OEM stehen, empfiehlt sich eine Kombination: moderate Staffelmiete in den ersten Jahren, anschließend Indexbindung mit Deckel. Die Verhandlungsmacht hängt wesentlich von der Marktlage und der Attraktivität des Standorts ab.
Aus der Mandatspraxis: In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei ein mittelständisches Unternehmen aus der Automobilzulieferbranche, das eine Produktionshalle für die Fertigung von Fahrwerkskomponenten anmieten wollte. Ausgangslage: Der Vermieter legte einen Standardvertrag vor, der eine uneingeschränkte Betriebspflicht, eine Vollindexierung ohne Deckel und eine weit gefasste Instandhaltungsüberwälzung auf den Mieter enthielt. Die Schriftformregelung fehlte in Nachtragsklauseln. Vorgehen: Wir prüften den Entwurf vollständig und erarbeiteten einen Gegenentwurf, der die Betriebspflicht auf definierte Betriebszeiten begrenzte, eine jährliche Mietanpassungsdeckelung einfügte und die Instandhaltungspflichten klar auf Mietersphäre (Innenbereich, Betriebsanlagen) und Vermietersphäre (Dach, tragende Konstruktion, Fassade) aufteilte. Ergebnis: Das Unternehmen konnte einen vertraglich ausgewogenen Mietvertrag für eine zehnjährige Laufzeit abschließen, der auch kurzarbeitsbedingten Betriebsunterbrechungen Rechnung trägt.
Was ist bei der Untervermietung und Nutzungsüberlassung im Gewerbemietvertrag zu beachten?
Automobilzulieferer arbeiten häufig mit Subunternehmern, Logistikdienstleistern oder Inhouse-Partnern zusammen, die Teile der gemieteten Fläche mitnutzen. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung ist die Untervermietung nach dem BGB von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Wer Flächen ohne Erlaubnis weitergibt, riskiert eine fristlose Kündigung.
Empfehlenswert ist eine vorweggenommene, weit gefasste Untervermietungserlaubnis im Gewerbemietvertrag, die zumindest konzernangehörige Gesellschaften und wesentliche Betriebspartner erfasst. Für branchentypische Logistikflächen – Lager, Umschlagbereiche, Bereitstellungszonen – sollte die Erlaubnis ausdrücklich auf Nutzung durch Drittlogistiker erstreckt werden.
Bei Konzernstrukturen ist zudem zu regeln, was bei einem Wechsel der Gesellschafterstruktur gilt. Manche Vermieter sehen einen Gesellschafterwechsel (Share Deal) als Vertragsübergang an, der der Zustimmung bedarf. Diese Frage sollte bei Vertragsschluss explizit adressiert werden, um spätere M&A-Transaktionen nicht zu blockieren.
Welche Kündigungsrechte bestehen im Gewerbemietvertrag, und wie schützt sich der Mieter?
Ein auf bestimmte Zeit geschlossener Gewerbemietvertrag ist für beide Seiten grundsätzlich nicht ordentlich kündbar – das ist der Kern der Laufzeitbindung. Das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund bleibt jedoch bestehen. Typische außerordentliche Kündigungsgründe für den Mieter sind: dauerhafter Mangel der Mietsache, der die vertragsgemäße Nutzung erheblich beeinträchtigt, oder schwere Verletzungen der Vermieterpflichten.
Für Automobilzulieferer ist das Mängelrecht von praktischer Bedeutung: Wenn eine Produktionshalle bauliche Mängel aufweist – undichtes Dach, mangelhafte Kranbahnführung, unzureichende Bodentragfähigkeit –, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern, Nachbesserung verlangen oder im Extremfall kündigen. Die Voraussetzungen sind im Einzelfall anwaltlich zu prüfen.
Ein weiterer Schutzansatz: die Sonderkündigungsrechtsklausel. Vertraglich können Mieter das Recht einräumen lassen, bei Wegfall eines bestimmten Hauptkunden oder bei Verlust eines OEM-Auftrags, der mehr als einen definierten Umsatzanteil ausmacht, den Vertrag außerordentlich zu kündigen. Solche wirtschaftlichen Kündigungsklauseln sind individualvertraglich möglich, aber verhandlungsintensiv.
Was gilt bei Mängeln der Gewerbemietsache für Automobilzulieferer?
Das BGB regelt die Mängelrechte des Mieters im Wesentlichen in den §§ 536 ff. BGB. Liegt ein Sachmangel vor, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderung ist kraft Gesetzes; sie muss nicht gesondert erklärt werden, setzt aber voraus, dass der Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird.
Für Automobilzulieferer sind folgende Mangelszenarien besonders relevant: Feuchtigkeitsschäden in Produktionshallen, die Materialien oder Prozesse beeinträchtigen; unzureichende elektrische Anschlusskapazitäten für neue Maschinenparks; oder Lärm- und Erschütterungsschutzprobleme bei benachbarten Nutzern. Letzteres kann zu Konflikten führen, wenn die OEM-Belieferungslogik Nachtschichten oder schwingungsintensive Prozesse erfordert.
Wichtig: Im Gewerbemietvertrag kann die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel eingeschränkt werden. Solche Haftungsausschlüsse sind bei Individualverträgen grundsätzlich zulässig, müssen aber klar formuliert sein. Ein pauschaler Haftungsausschluss für alle Mängel ist auch im Gewerberaummietrecht problematisch und von der Rechtsprechung der Landgerichte häufig eingeschränkt worden.
Welche Besonderheiten gelten beim Auszug und der Rückgabe der Gewerbemietsache?
Bei Vertragsende muss der Mieter die Räume in dem Zustand zurückgeben, der vertraglich vereinbart ist. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, gilt der Grundsatz: Rückgabe in dem Zustand, in dem der Mieter die Räume übernommen hat, abzüglich normaler Abnutzung.
Für Automobilzulieferer entstehen regelmäßig Rückbaupflichten: eingebrachte Produktionsanlagen, Kranbahnen, besondere Bodenbeläge, Chemikalienabscheider oder zusätzliche Elektroinstallationen müssen möglicherweise entfernt werden. Ob und in welchem Umfang eine Rückbaupflicht besteht, hängt von der Vertragsformulierung und den Umständen des Einzelfalls ab.
In der Mandatspraxis sehen wir, dass Rückbaupflichten und Schönheitsreparaturansprüche am Vertragsende häufig zu Streitigkeiten führen – insbesondere wenn das Übergabeprotokoll zu Vertragsbeginn unvollständig war. Empfehlung: Klare vertragliche Regelung, welche Einbauten verbleiben dürfen und welche entfernt werden müssen; Einbeziehung eines detaillierten Übergabeprotokolls mit Fotodokumentation zu Beginn und Ende der Mietzeit.
Welche steuerlichen und baurechtlichen Aspekte sollten Automobilzulieferer beim Gewerbemietvertrag berücksichtigen?
Gewerbemiete ist in der Regel umsatzsteuerpflichtig, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert. Der Regelsteuersatz beträgt 19 % (§ 12 UStG). Für vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen ist dies in der Regel neutral; für Unternehmen ohne vollen Vorsteuerabzug kann es zu einer echten Kostenbelastung führen. Die umsatzsteuerliche Behandlung sollte bei Vertragsschluss explizit geregelt und mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Baurechtlich ist zu prüfen, ob die vorgesehene Nutzung der Gewerbefläche dem Bebauungsplan und der Baugenehmigung entspricht. Automobilproduktion, Lackierstraßen und Chemikalienlagerung unterliegen je nach Standort immissionsschutzrechtlichen Anforderungen, die in der Baugenehmigung reflektiert sein müssen. Der Mieter trägt das Risiko, wenn er eine Nutzung aufnimmt, die baurechtlich nicht genehmigt ist – die Zahlung der Miete befreit nicht von diesem Risiko.
Empfohlen wird, vor Vertragsschluss die Baugenehmigungssituation, etwaige Auflagen und die Genehmigungsfähigkeit geplanter Änderungen zu prüfen. Diese Prüfung sollte in die Due-Diligence-Phase vor Vertragsschluss einbezogen werden.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle des Gewerbemietrechts in der Automobilzulieferbranche. Ihr konkreter Vertragsentwurf erfordert die Prüfung der Klauseln, Laufzeiten und der einschlägigen Rechtsprechung der zuständigen Landgerichte. Für eine erste fachliche Einschätzung Ihrer Situation schreiben Sie an info@brandtfalk.com.
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Häufige Fragen zum Gewerbemietvertrag in der Automobilzulieferindustrie
Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schreibt § 550 BGB die Schriftform vor. Wird diese nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit der gesetzlichen Frist ordentlich kündbar. Für langfristige Produktionshallenmietverträge in der Automobilzulieferbranche ist die Schriftform daher zwingend einzuhalten – inklusive aller Nachträge und Anlagen, die ordnungsgemäß einbezogen werden müssen.
Kann der Vermieter die Miete einseitig erhöhen?
Im Gewerberaummietrecht gibt es kein gesetzliches Mieterhöhungsrecht wie im Wohnraummietrecht. Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn der Vertrag eine Anpassungsklausel enthält – etwa eine Indexklausel oder eine Staffelmiete. Fehlt eine solche Klausel, bleibt der Mietzins für die Vertragslaufzeit unverändert. Automobilzulieferer sollten Indexklauseln mit Deckungsbeschränkungen verhandeln, um unbeherrschbare Kostensteigerungen zu vermeiden.
Was passiert, wenn die Produktionshalle während der Mietzeit einen Mangel entwickelt?
Bei einem Sachmangel, der die Tauglichkeit der Halle für den vertragsgemäßen Gebrauch mindert, hat der Mieter nach §§ 536 ff. BGB das Recht auf Mietminderung und kann Mängelbeseitigung verlangen. Voraussetzung ist die unverzügliche Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter. Im Gewerberaummietvertrag kann die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel individualvertraglich eingeschränkt werden; solche Klauseln sind sorgfältig zu prüfen.
Darf der Automobilzulieferer Teile der Halle an einen Logistikdienstleister untervermieten?
Ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ist die Untervermietung nach dem BGB unzulässig und kann zur fristlosen Kündigung führen. Für Automobilzulieferer, die regelmäßig mit externen Logistikern oder Subunternehmern zusammenarbeiten, empfiehlt sich eine vorab vereinbarte Untervermietungserlaubnis, die entsprechende Dritte ausdrücklich einschließt.
Wie endet ein befristeter Gewerbemietvertrag – muss er gekündigt werden?
Ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Gewerbemietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Enthält der Vertrag eine Verlängerungsklausel, verlängert er sich bei Nichtausübung der Option oder bei Nichtanzeige der Nicht-Verlängerung um den vereinbarten Zeitraum. Fristen für die Optionsausübung sind vertraglich vereinbart und müssen aktiv überwacht werden.
Welche Rückbaupflichten treffen den Mieter bei Auszug?
Rückbaupflichten hängen von der vertraglichen Vereinbarung ab. Ohne ausdrückliche Regelung gilt: Einbauten, die der Mieter vorgenommen hat und die nicht Bestandteil der Mietsache sind, müssen grundsätzlich entfernt werden, sofern der Vermieter es verlangt. Für Automobilzulieferer mit umfangreichen Betriebseinbauten – Kranbahnen, Abscheider, Sonderböden – sollte die Rückbaupflicht vertraglich präzise definiert werden, um Streitigkeiten bei Vertragsende zu vermeiden.
Ist eine Betriebspflicht im Gewerbemietvertrag wirksam?
Ja, Betriebspflichten sind im Gewerberaummietrecht grundsätzlich zulässig. Sie verpflichten den Mieter, die Räume für den vereinbarten Betriebszweck tatsächlich zu nutzen. Für Automobilzulieferer, deren Auslastung von OEM-Abrufplänen abhängt, ist eine uneingeschränkte Betriebspflicht riskant. Verhandelbare Einschränkungen – etwa bei produktionsbedingtem Stillstand oder Kurzarbeit – sollten bei Vertragsschluss vereinbart werden.
Welche Bedeutung hat das Übergabeprotokoll bei Gewerberäumen?
Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Mietsache bei Übergabe an den Mieter. Es ist die entscheidende Grundlage für die Beurteilung, welche Schäden dem Mieter bei Rückgabe zugerechnet werden können. Fehlt ein detailliertes Protokoll mit Fotodokumentation, entsteht bei Auszug regelmäßig Streit über den Ausgangszustand. Für Produktionshallen empfiehlt sich ein technisches Bestandsaufnahme-Protokoll, das den Zustand von Böden, Kranbahnen, Toren und Haustechnik festhält.
Die vorstehenden Antworten bilden die typischen Fallkonstellationen ab. Ihr konkretes Mietverhältnis erfordert die individuelle Prüfung von Vertragsklauseln, Fristen und der Rechtslage am jeweiligen Standort. Zur Klärung, wie die dargestellten Regelungsinstrumente auf Ihren Gewerbemietvertrag wirken, wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Er ersetzt nicht die anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
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