Ein Bauunternehmen aus dem Mittelstand sichert sich ein Gewerbegrundstück für die Erweiterung seines Betriebsgeländes. Der Kaufvertrag wird handschriftlich unterzeichnet, der Notar nicht eingeschaltet – und die gesamte Transaktion ist rechtlich unwirksam. Was wie ein konstruiertes Worst-Case-Szenario klingt, begegnet uns in der Mandatspraxis mit bemerkenswerter Regelmäßigkeit. Der Zeitdruck in der Bauwirtschaft, kombiniert mit der Überzeugung, Vertragsverhandlungen ohne juristische Begleitung führen zu können, erzeugt vermeidbare Risiken mit erheblichen wirtschaftlichen Konsequenzen.
Der gewerbliche Grundstückskaufvertrag unterliegt nach § 311b BGB der notariellen Beurkundungspflicht – ohne Ausnahme, unabhängig vom Kaufpreis oder der Größe des Grundstücks. Ein formwidrig geschlossener Vertrag ist nichtig; Investitions- und Planungsaufwendungen sind dann in aller Regel verloren. Für Unternehmen der Bauwirtschaft, die Grundstücke als Betriebsstätten, Logistikflächen oder Projektentwicklungsgrundlage erwerben, ist die rechtssichere Gestaltung des Kaufvertrags deshalb keine Option, sondern Grundvoraussetzung einer tragfähigen Standortentscheidung.
Dieser Praxisleitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch die wesentlichen Stationen des gewerblichen Grundstückskaufs in der Bauwirtschaft – von der ersten Prüfung der Vertragslage über die notarielle Beurkundung bis zur grundbuchrechtlichen Absicherung und den typischen Konfliktfeldern nach Vertragsschluss.
Schritt 1: Warum ist der gewerbliche Grundstückskauf besonders formgebunden?
Kein anderes Rechtsgeschäft im deutschen Zivilrecht unterliegt einer so strikten Formpflicht wie die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks. § 311b Abs. 1 BGB ordnet die notarielle Beurkundung für jeden Vertrag an, der die Pflicht zur Übereignung oder zum Erwerb eines Grundstücks begründet – also bereits den schuldrechtlichen Kaufvertrag, nicht erst die dingliche Auflassung. Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig.
Die praktische Konsequenz ist gravierend: Selbst wenn beide Seiten den Vertrag für bindend halten und bereits Planungsleistungen, Architektenverträge oder Finanzierungszusagen organisiert wurden, besteht kein durchsetzbarer Anspruch auf Grundstücksübereignung. Der Käufer hat im Regelfall keinen Schadensersatzanspruch allein aus dem nichtigen Vertrag. In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig Fälle, in denen Unternehmen aus der Bauwirtschaft erhebliche Vorleistungen erbracht haben, bevor der formale Fehler entdeckt wurde.
Warum ist die Formvorschrift so weitreichend? Der Gesetzgeber will sicherstellen, dass sich die Parteien über die Tragweite des Rechtsgeschäfts im Klaren sind, der Notar rechtliche Beratung leistet und ein verlässlicher Urkundsbeweis existiert. Für Unternehmen bedeutet das: Jede Vorabvereinbarung, jedes Letter of Intent und jede Reservierungsvereinbarung muss so formuliert sein, dass sie keine Kaufpflicht begründet – sonst greift die Formpflicht bereits hier.
Schritt 2: Welche Vorprüfungen müssen vor der Beurkundung erfolgen?
Die notarielle Beurkundung ist das formale Ziel, nicht der Ausgangspunkt. Wer den Kaufvertrag ohne belastbare Vorprüfung beurkunden lässt, schreibt rechtliche und wirtschaftliche Risiken dauerhaft in das Grundbuch ein. Für Bauwirtschaftsunternehmen sind vier Prüffelder besonders relevant.
Grundbuchprüfung: Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Eigentumsrechte und Belastungen. Hier sind Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wege- und Leitungsrechte sowie Vorkaufsrechte eingetragen. Nach unserer Erfahrung werden eingetragene Dienstbarkeiten – etwa Leitungsrechte zugunsten von Versorgungsunternehmen, die quer über das Grundstück verlaufen – bei der Kaufpreisverhandlung häufig unterschätzt. Sie können Bebauungspläne erheblich einschränken.
Öffentlich-rechtliche Bindungen stehen hingegen nicht im Grundbuch. Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Baugrenzen, Erschließungsstand und mögliche Denkmalschutzeintragungen sind gesondert bei der Baubehörde zu erfragen. Für ein Bauunternehmen, das ein Grundstück als Produktions- oder Lagerstandort nutzen will, entscheidet die Baurechtsqualität unmittelbar über den wirtschaftlichen Wert des Erwerbs. Ist das Grundstück nicht als Gewerbe- oder Industriegebiet ausgewiesen, können geplante Nutzungen rechtlich unzulässig sein – unabhängig davon, ob der Kaufvertrag wirksam geschlossen wurde.
Umweltlasten und Altlasten bilden ein weiteres Risikocluster. Altlastenverdächtige Flächen sind im Altlastenkataster der zuständigen Behörde verzeichnet. Die Sanierungsverantwortung kann nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz auf den neuen Eigentümer übergehen – mit potenziell erheblichen Folgekosten, die den Kaufpreis wirtschaftlich konterkarieren. Wer hier keine Due-Diligence-Prüfung durchführt, kauft möglicherweise ein sanierungspflichtiges Grundstück zu einem Preis, der dessen Belastung nicht abbildet.
Schließlich ist die Erschließungssituation zu klären: Ist das Grundstück voll erschlossen? Bestehen ausstehende Erschließungsbeiträge nach dem Kommunalabgabenrecht des jeweiligen Bundeslandes? Diese Beiträge können beachtliche Beträge erreichen und treffen den neuen Eigentümer, auch wenn sie wirtschaftlich aus der Zeit vor dem Erwerb stammen.
Schritt 3: Was enthält ein belastbarer Kaufvertragsentwurf für die Bauwirtschaft?
Der Kaufvertragsentwurf wird in der Regel vom Notar vorbereitet. Das befreit die kaufende Seite jedoch nicht von der Pflicht, den Entwurf inhaltlich zu prüfen und eigene Interessen aktiv einzubringen. Nicht wenige Käufer gehen davon aus, der Notar schütze ihre Interessen – tatsächlich ist der Notar zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen, ohne die wirtschaftlichen Interessen einer Partei besonders zu vertreten.
Für Unternehmen der Bauwirtschaft sind im Kaufvertrag insbesondere folgende Regelungsbereiche kritisch:
- Kaufgegenstand und Beschaffenheitsvereinbarung: Der Vertragsgegenstand muss eindeutig durch Flurstück, Gemarkung und Grundbuchblatt bezeichnet sein. Wichtiger noch: Vereinbarte Beschaffenheitsmerkmale – etwa der Erschließungsstand, die Baurechtsqualität oder die Altlastenfreiheit – müssen ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 BGB niedergelegt werden. Fehlt diese Vereinbarung, können Mängelansprüche beim Kauf von gebrauchten Grundstücken weitgehend ausgeschlossen werden.
- Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen: Der Verkäufer wird in aller Regel einen umfassenden Gewährleistungsausschluss verlangen. Das ist bei Grundstücksgeschäften zwischen Unternehmern marktüblich. Jedoch sind Ausschlüsse bei arglistig verschwiegenen Mängeln und bei Körperschäden nach § 444 BGB unwirksam. Die Verhandlungsstrategie des Käufers sollte darauf ausgerichtet sein, bekannte Risiken (Altlasten, Baumängel am Bestandsgebäude) ausdrücklich vertraglich zu adressieren, bevor sie durch einen pauschalen Ausschluss überdeckt werden.
- Kaufpreisfälligkeit und Auflassungsvormerkung: Der Kaufpreis wird üblicherweise erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB und Vorlage der behördlichen Genehmigungen (insbesondere Negativattest der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht) fällig. Diese Sicherungsstruktur schützt den Käufer davor, den Kaufpreis zu zahlen, ohne den Eigentumsübergang sicherstellen zu können.
- Besitzübergang und Lasten-/Nutzungsübergang: Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs – Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr – muss eindeutig geregelt sein. Für Bauunternehmen, die das Grundstück unmittelbar nach dem Erwerb bebauen wollen, ist früher Besitzübergang wirtschaftlich wertvoll; er sollte aber nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen.
- Aufschiebende Bedingungen: Sofern der Erwerb von einer Baugenehmigung, einem Bebauungsplanänderungsbeschluss oder einer Fördermittelbewilligung abhängt, sollte der Vertrag unter aufschiebende Bedingung gestellt werden. Ohne eine solche Klausel ist der Käufer gebunden, auch wenn die wirtschaftliche Grundlage des Erwerbs wegfällt.
Schritt 4: Welche Rolle spielt der Notar, und was leistet anwaltliche Begleitung darüber hinaus?
Der Notar beurkundet den Vertrag und belehrt beide Parteien über dessen rechtliche Bedeutung. Diese Funktion ist unersetzlich und gesetzlich zwingend. Der Notar prüft jedoch nicht, ob die wirtschaftlichen Konditionen des Geschäfts für den Käufer vorteilhaft sind, ob der Kaufpreis dem Marktwert entspricht oder ob die Beschaffenheitsvereinbarungen die tatsächlichen Risiken angemessen abbilden.
Genau hier setzt anwaltliche Begleitung an. In der Mandatspraxis beraten wir regelmäßig Unternehmen aus der Bauwirtschaft, die sich auf Standardentwürfe verlassen haben und später feststellten, dass wesentliche Risiken – von Grunddienstbarkeiten bis zu offenstehenden Erschließungsbeiträgen – vertraglich nicht abgebildet waren. Die anwaltliche Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, idealerweise vor der Beurkundung, ist die wirkungsvollste Maßnahme zur Risikoreduzierung im gesamten Transaktionsprozess.
Darüber hinaus übernimmt der begleitende Anwalt die Verhandlungsführung gegenüber der Verkäuferseite in den Punkten, die der Notar nicht moderiert: Kaufpreisanpassungsklauseln für den Fall nachträglicher Altlastenentdeckung, Rücktrittsrechte bei Nichterfüllung von Bedingungen, Regelungen zur Kostentragung bei der Erschließung. Diese Verhandlungsergebnisse fließen dann in den notariellen Entwurf ein.
Aus der Mandatspraxis: In einem aktuellen Mandat begleitete die Kanzlei ein mittelständisches Bauunternehmen aus Norddeutschland beim Erwerb eines Gewerbegrundstücks für die Erweiterung seiner Fertigungsstätte. Ausgangslage: Der Kaufvertragsentwurf des Notars enthielt einen pauschalen Gewährleistungsausschluss; im Grundbuch war eine Grunddienstbarkeit zugunsten eines benachbarten Versorgungsunternehmens eingetragen, deren tatsächliche Ausdehnung aus dem Entwurf nicht erkennbar war. Vorgehen: Die anwaltliche Prüfung ergab, dass die Dienstbarkeit eine Fläche betraf, die im Bebauungsplan als Baufenster ausgewiesen war. Die Verhandlung mit dem Verkäufer führte zu einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung zur Bebaubarkeit der gesamten Baufensterfläche sowie einer Kaufpreisanpassungsklausel für den Fall, dass die Dienstbarkeit die Baugenehmigung verhindert. Ergebnis: Die wirtschaftliche Planung des Unternehmens konnte auf gesicherter vertraglicher Grundlage fortgeführt werden – ohne Erfolgsversprechen, aber mit klarer rechtlicher Absicherung.
Schritt 5: Wie verläuft das grundbuchrechtliche Vollzugsverfahren nach Beurkundung?
Mit der notariellen Beurkundung ist das Rechtsgeschäft schuldrechtlich wirksam, der Eigentumsübergang jedoch noch nicht vollzogen. Das deutsche Grundbuchrecht trennt strikt zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) und der dinglichen Einigung zur Eigentumsübertragung (Auflassung, §§ 873, 925 BGB) sowie deren Eintragung im Grundbuch. Erst mit Grundbucheintragung wird der Käufer Eigentümer.
Das Vollzugsverfahren folgt einer typischen Abfolge: Unmittelbar nach Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Die Vormerkung sichert den Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers gegen Verfügungen des Verkäufers und gegen dessen Insolvenz. Sie ist das wichtigste Sicherungsmittel zwischen Beurkundung und vollständigem Eigentumsübergang.
Parallel holt der Notar die erforderlichen behördlichen Bescheinigungen ein: Das Negativattest der Gemeinde zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB), die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Zahlung der Grunderwerbsteuer sowie ggf. weitere Genehmigungen. Erst nach Vorliegen aller Nachweise und vollständiger Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Die Dauer dieses Verfahrens variiert nach Grundbuchamt und Fallkomplexität erheblich. Planen Sie in Ihrer Projektzeitleiste ausreichend Puffer ein. Für Bauunternehmen, die nach Eigentumsübergang unmittelbar mit Baumaßnahmen beginnen wollen, ist eine sorgfältige Koordination zwischen dem Besitzübergangstermin im Kaufvertrag, der Baugenehmigungslage und dem Grundbuchvollzug unerlässlich.
Schritt 6: Welche typischen Streitfelder entstehen nach dem Vertragsschluss?
Die häufigsten Konflikte nach einem gewerblichen Grundstückskauf in der Bauwirtschaft betreffen vier Bereiche: Sachmängel, öffentlich-rechtliche Lasten, Fälligkeitsfragen und Rücktrittsrechte.
Sachmängel und die Schnittstelle zum Baumängelhaftungsrecht: Wird auf dem erworbenen Grundstück ein Bestandsgebäude mitgekauft, gelten für Mängel am Bauwerk die Gewährleistungsfristen nach § 634a BGB. Die Mängelverjährungsfrist beträgt fünf Jahre für Bauwerke (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Sie beginnt mit der Abnahme – beim Grundstückskauf regelmäßig mit dem Besitzübergang. Wird ein pauschaler Gewährleistungsausschluss vereinbart, ist sorgfältig zu prüfen, ob bekannte Mängel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurden; in diesem Fall ist der Ausschluss nach § 444 BGB unwirksam.
Öffentlich-rechtliche Lasten wie nachträgliche Erschließungsbeiträge oder Sanierungsgebühren treffen nach dem Stichtagsprinzip den jeweiligen Eigentümer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids. Der Kaufvertrag sollte daher eine klare Regelung enthalten, wer für Beitragsbescheide haftet, die nach dem Besitzübergang zugehen, aber wirtschaftlich die Zeit vor dem Erwerb betreffen.
Rücktrittsrechte wegen Nichterfüllung aufschiebender Bedingungen – etwa weil eine beantragte Baugenehmigung unanfechtbar versagt wird – müssen vertraglich präzise ausgestaltet sein. Fehlt eine solche Regelung, drohen langwierige Auseinandersetzungen darüber, ob ein gesetzliches Rücktrittsrecht (§§ 323 ff. BGB) oder ein Anspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) besteht. Weder der Ausgang noch die Zeitdauer solcher Verfahren ist vorhersehbar.
Was ist, wenn der Verkäufer die Auflassung verweigert, obwohl alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind? In diesem Fall kann der Käufer auf Abgabe der Auflassungserklärung klagen; das rechtskräftige Urteil ersetzt die Erklärung (§ 894 ZPO). Solche Verfahren sind aufwendig und zeitintensiv – ein weiterer Grund, schon im Vorfeld alle Risikofaktoren vertraglich zu adressieren.
Schritt 7: Besonderheiten bei bauwirtschaftlichen Projektentwicklungen – Grundstückskauf mit Bauverpflichtung
Eine in der Bauwirtschaft verbreitete Gestaltung ist der Grundstückskauf verbunden mit einer Bauverpflichtung des Käufers. Kommunen und öffentliche Eigentümer verkaufen Entwicklungsflächen häufig nur dann, wenn der Erwerber eine bestimmte Bebauung innerhalb einer definierten Frist realisiert. Diese Bauverpflichtung ist Teil des notariell zu beurkundenden Kaufvertrags und muss inhaltlich präzise ausgestaltet sein.
Kritische Regelungspunkte sind: Wie wird die Bauverpflichtung definiert (Baubeginn? Baugenehmigung? Fertigstellung)? Welche Rechtsfolge tritt bei Nichterfüllung ein – Rücktrittsrecht des Verkäufers, Vertragsstrafe oder Kaufpreisrückerstattung? Wie wirkt sich eine von der Baubehörde verweigerte Genehmigung auf die Bauverpflichtung aus? Diese Fragen sind nicht abstrakt; ihre fehlerhafte vertragliche Regelung hat in der Praxis dazu geführt, dass Bauunternehmen Grundstücke zurückgeben mussten oder empfindliche Vertragsstrafen zu zahlen hatten, obwohl die Nichterfüllung der Bauverpflichtung auf behördliche Versagungen zurückzuführen war, die sie nicht zu vertreten hatten.
Nach unserer Erfahrung empfiehlt sich in solchen Konstellationen eine präzise Risikoverteilungsklausel: Die Bauverpflichtung sollte ausdrücklich unter dem Vorbehalt stehen, dass die erforderliche Baugenehmigung erteilt wird, und es sollte ein Anpassungsmechanismus für den Fall vorgesehen sein, dass behördliche Auflagen die geplante Nutzung wirtschaftlich unzumutbar machen.
Fusionskontrollrechtliche Überlegungen spielen bei Grundstücksgeschäften in der Bauwirtschaft in aller Regel keine unmittelbare Rolle, da der bloße Grundstückserwerb regelmäßig keinen Unternehmenszusammenschluss im Sinne des GWB darstellt. Wird jedoch ein Unternehmen oder ein wesentlicher Unternehmensteil zusammen mit Grundstücken erworben, ist die kartellrechtliche Relevanz des Gesamtvorhabens gesondert zu prüfen.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle des gewerblichen Grundstückskaufs in der Bauwirtschaft. Ihr konkretes Vorhaben erfordert die Prüfung der aktuellen Grundbuchlage, der baurechtlichen Situation und der einschlägigen Vertragsbedingungen im Einzelfall. Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen und eine fachliche Einschätzung Ihrer Situation erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
Entscheidungsmatrix: Welches Instrument passt zu welcher Konstellation?
Nicht jeder gewerbliche Grundstückskauf in der Bauwirtschaft folgt demselben Muster. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung typischer Fallkonstellationen:
- Konstellation A – Erwerb eines erschlossenen Gewerbebestandsgrundstücks: Instrument: Notarieller Kaufvertrag mit Beschaffenheitsvereinbarung zu Erschließungsstand und Altlastenfreiheit; Frist: Beurkundung unmittelbar vor oder zeitgleich mit Kaufpreisfälligkeit; Folge bei fehlender Prüfung: Übernahme offener Erschließungsbeiträge und unerkannter Dienstbarkeiten; Empfehlung: anwaltliche Due-Diligence-Prüfung vor Beurkundung.
- Konstellation B – Kauf einer Rohbaufläche mit Bebauungsplanaufstellung im laufenden Verfahren: Instrument: Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung (Inkrafttreten des Bebauungsplans); Frist: Bedingungseintritt vertraglich zu befristen; Folge bei fehlender Bedingung: Bindung an den Kaufvertrag trotz Wegfalls der Planungsgrundlage; Empfehlung: klare Fristbindung und Rücktrittsrecht für den Fall des Nicht-Inkrafttretens.
- Konstellation C – Erwerb mit kommunaler Bauverpflichtung: Instrument: Kaufvertrag mit präziser Bauverpflichtungsklausel und behördlichem Genehmigungsvorbehalt; Frist: Realisierungsfrist vertraglich festlegen; Folge bei Nichterfüllung: Vertragsstrafe oder Rücktrittsrecht des Verkäufers; Empfehlung: Risikoverteilungsklausel für Fälle behördlicher Versagung.
- Konstellation D – Betriebsgrundstückserwerb mit Finanzierungsvorbehalt: Instrument: Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung (Bankfinanzierungszusage) mit vereinbarter Haftungsfreistellung für den Fall des Bedingungsausfalls; Empfehlung: Finanzierungsbestätigung vor Beurkundung einholen, Bedingungsfrist realistisch bemessen.
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Häufige Fragen zum gewerblichen Grundstückskaufvertrag in der Bauwirtschaft
Muss jeder gewerbliche Grundstückskauf notariell beurkundet werden?
Ja, ohne Ausnahme. § 311b BGB ordnet die notarielle Beurkundungspflicht für jeden Vertrag an, der zur Übereignung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet. Das gilt unabhängig von Kaufpreis, Grundstücksgröße oder Unternehmensgröße der Vertragsparteien. Ein formwidrig – also ohne Notar – geschlossener Kaufvertrag ist nach § 125 BGB nichtig; aus ihm kann kein Übereignungsanspruch hergeleitet werden.
Was ist eine Auflassungsvormerkung, und warum ist sie für den Käufer wichtig?
Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB ist eine im Grundbuch eingetragene Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs des Käufers. Sie schützt vor nachträglichen Verfügungen des Verkäufers über das Grundstück und vor den Folgen einer Insolvenz des Verkäufers nach Beurkundung. Ohne Auflassungsvormerkung besteht das Risiko, dass der Kaufpreis gezahlt wird, das Grundstück jedoch nicht oder nicht lastenfrei übereignet werden kann.
Kann der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vollständig wirksam sein?
Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss ist zwischen Unternehmern beim Grundstückskauf marktüblich und grundsätzlich wirksam. Er erfasst jedoch nicht Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB), und nicht Körperschäden. Käufer sollten darauf bestehen, bekannte Risiken – etwa Altlastverdachtsflächen oder eingeschränkte Bebaubarkeit – ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertrag aufzunehmen, bevor sie durch einen pauschalen Ausschluss überdeckt werden.
Wie lange dauert das grundbuchrechtliche Vollzugsverfahren nach Beurkundung?
Die Dauer hängt vom jeweiligen Grundbuchamt, der Behördenbearbeitungszeit für Genehmigungen und der Komplexität des Falls ab. In der Praxis sind Zeiträume zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten möglich. Für Projekte mit einem zeitkritischen Baubeginn empfiehlt es sich, den Besitzübergang – also den wirtschaftlichen Übergang des Grundstücks – vertraglich von der Grundbucheintragung zu entkoppeln und für den früheren Besitzübergang eine Sicherungsstruktur zu vereinbaren.
Welche besonderen Risiken bestehen beim Kauf einer Rohbaufläche ohne gültigen Bebauungsplan?
Ohne gültigen Bebauungsplan ist die Bebaubarkeit nicht gesichert. Das Bauvorhaben richtet sich dann nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich), wobei die Genehmigungsfähigkeit im Außenbereich für gewerbliche Zwecke erheblich eingeschränkt ist. Käufer sollten den Kaufvertrag unter aufschiebende Bedingung stellen und ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbaren, dass ein positiver Bauvorbescheid ausbleibt oder der erwartete Bebauungsplan nicht in Kraft tritt.
Was gilt bei Erschließungsbeiträgen, die nach dem Erwerb festgesetzt werden?
Erschließungsbeiträge nach dem Kommunalabgabenrecht treffen grundsätzlich den Eigentümer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids. Werden Beiträge für Maßnahmen festgesetzt, die vor dem Eigentumserwerb abgeschlossen wurden, trifft der Bescheid dennoch den neuen Eigentümer, sofern er zum Zeitpunkt der Bekanntgabe eingetragen ist. Der Kaufvertrag sollte daher klare Regelungen zur Lastentragung und – bei erheblichem Risiko – entsprechende Freistellungs- oder Kaufpreisanpassungsklauseln enthalten.
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