Ein mittelständisches Unternehmen möchte eine Gewerbeimmobilie erwerben. Die Transaktion ist wirtschaftlich strukturiert, der Notartermin steht fest – und erst dann stellt der Steuerberater die Frage: Haben Sie die Grunderwerbsteuer vollständig einkalkuliert? Für Investoren im Mittelstand ist die Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen häufig der unterschätzte Kostenblock. Sie entsteht kraft Gesetzes, lässt kaum Ermessensspielraum und kann bei großvolumigen Transaktionen einen erheblichen Teil der Transaktionskosten ausmachen.
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist eine Verkehrsteuer, die beim entgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken anfällt. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage. Für Investoren im Mittelstand ist entscheidend, dass die Steuer nicht nur beim klassischen Grundstückskauf, sondern auch bei gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen und sogenannten Share Deals ausgelöst werden kann. Eine frühzeitige anwaltliche Prüfung der Transaktionsstruktur ist unerlässlich.
Dieser Beitrag beantwortet die meistgestellten Fragen zur Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen aus der Praxis des Mittelstands – von der Frage nach dem Entstehungstatbestand über Share Deals bis hin zu Fristen, Befreiungen und dem Verhältnis zum Finanzamt.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wann entsteht sie?
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) besteuert den Übergang von Grundstücken im Inland. Sie entsteht mit dem Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts – typischerweise dem notariell beurkundeten Kaufvertrag –, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Das ist in der Praxis ein häufig unterschätzter Punkt: Die Steuerpflicht tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Vertrag wirksam geschlossen ist.
Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, also der vereinbarte Kaufpreis einschließlich übernommener Verbindlichkeiten. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %; Bayern und Sachsen halten mit 3,5 % den niedrigsten Satz, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und andere Länder liegen bei 6,5 %. Für einen Investor im Mittelstand, der eine Gewerbeimmobilie im Wert von mehreren Millionen Euro erwirbt, ist dieser Unterschied erheblich.
Steuersubjekte sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch, in der Praxis trägt typischerweise der Erwerber die Last – entweder kraft Vereinbarung oder kraft gesetzlicher Regelung. Der Grunderwerbsteuerbescheid ergeht durch das zuständige Finanzamt; erst nach Zahlung der Steuer – oder Freistellung – erteilt dieses die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung ist.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass Investoren die entstehende Steuerlast zwar kennen, aber deren exakte Höhe und die Frage der Unbedenklichkeitsbescheinigung unterschätzen. Kommt es zu Zahlungsverzögerungen, verzögert sich die gesamte Transaktion.
Welche Grundstücksgeschäfte lösen die Grunderwerbsteuer aus?
Die Grunderwerbsteuer erfasst nicht nur den klassischen Grundstückskaufvertrag. Das GrEStG zieht einen weiten Tatbestandskreis: Neben dem Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 GrEStG) sind auch Tauschverträge, die Übertragung im Rahmen einer Schenkung mit Gegenleistung, der Erwerb durch Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren sowie gesellschaftsrechtliche Vorgänge erfasst.
Besondere Relevanz für den Mittelstand haben die sogenannten Ergänzungstatbestände nach § 1 Abs. 2a und Abs. 3 GrEStG. Kommt es zu einer Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand, entsteht Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitz der Gesellschaft – auch wenn kein Grundstück unmittelbar übertragen wird. Dies betrifft sowohl Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG) als auch Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 3 GrEStG).
Ergänzend hat der Gesetzgeber mit § 1 Abs. 3a GrEStG eine Regelung für wirtschaftliche Anteilsvereinigungen eingeführt: Wer eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 % an einer grundbesitzenden Gesellschaft erlangt, ohne formal die Anteile zu vereinigen, ist ebenfalls steuerpflichtig. Für strukturierte Transaktionen im Mittelstand – etwa Familien-Holdingstrukturen oder Beteiligungsplattformen – ist diese Norm ein ständiges Prüffeld.
Nicht zu vergessen: Auch die Begründung und Übertragung von Erbbaurechten ist grunderwerbsteuerpflichtig (§ 2 GrEStG). Wer ein Erbbaurecht an einem Unternehmensgrundstück einräumt oder erwirbt, löst damit in der Regel einen steuerpflichtigen Vorgang aus.
Was ist ein Share Deal bei Immobilientransaktionen und welche steuerlichen Folgen hat er?
Beim Share Deal erwirbt der Käufer keine Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die das Grundstück hält. Wirtschaftlich wechselt der Immobilienbesitzer; zivilrechtlich verbleibt das Grundstück in der Gesellschaft. Die Grunderwerbsteuer-Relevanz ergibt sich nicht aus dem direkten Grundstückserwerb, sondern aus den gesellschaftsrechtlichen Ergänzungstatbeständen des GrEStG.
Werden mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft vereinigt, entsteht Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 GrEStG auf den Grundbesitzwert der Gesellschaft. Bemessungsgrundlage ist in diesem Fall nicht der Kaufpreis der Anteile, sondern der nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelte Grundbesitzwert – was je nach Bewertungsansatz zu Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Transaktionswert führen kann.
Für Investoren war über lange Zeit die klassische Share-Deal-Struktur mit einem Anteilserwerb von bis zu 94,9 % an einer grundbesitzenden Gesellschaft ein gängiges Gestaltungsinstrument zur Grunderwerbsteuerreduktion. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit durch das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (April 2021) erheblich eingeschränkt: Die Beteiligungsschwelle wurde von 95 % auf 90 % abgesenkt, und die Fristen für den sogenannten Halteerfordernis-Zeitraum wurden deutlich verlängert.
In der Mandatspraxis berät die Kanzlei Investoren, die bestehende Beteiligungsstrukturen auf die aktuellen Schwellenwerte hin überprüfen lassen müssen. Die Übergangsregelungen des Gesetzgebers von 2021 haben bei einigen mittelständischen Holdingstrukturen unmittelbaren Handlungsbedarf ausgelöst. Dabei ist stets die steuerrechtliche Würdigung durch einen Steuerberater gemeinsam mit der gesellschaftsrechtlichen Prüfung durch einen Rechtsanwalt erforderlich.
Welche Steuerbefreiungen und Ausnahmen gibt es bei der Grunderwerbsteuer?
Das GrEStG kennt eine Reihe von Steuerbefreiungen, die für mittelständische Transaktionen relevant sind. Die wichtigsten sind in §§ 3 und 6 GrEStG geregelt. Nicht jeder Immobilienübergang löst die Steuer aus – entscheidend ist die genaue Prüfung des Einzelfalls.
Familienrechtliche Übertragungen – etwa zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie auf direkte Abkömmlinge – sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG). Das ist für familiengeführte Mittelstandsunternehmen bei der Nachfolgeplanung ein bedeutsamer Baustein. Zu beachten ist jedoch, dass die Befreiung nicht unbeschränkt gilt; Übertragungen an Nichten, Neffen oder nicht verwandte Gesellschafter sind nicht erfasst.
Für Umstrukturierungen innerhalb verbundener Unternehmen sieht das GrEStG Befreiungen vor (§§ 6a, 5, 6 GrEStG). Die Befreiung nach § 6a GrEStG für Umwandlungsvorgänge setzt voraus, dass das übertragende und das übernehmende Unternehmen vor und nach der Transaktion für einen Zeitraum von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 95 % verbunden sind. Diese Nachbehaltensfristen sind ein häufiger Stolperstein: Wird die Beteiligungsquote innerhalb der Frist unterschritten – etwa durch Veräußerung oder Kapitalerhöhung –, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Weitere Befreiungen betreffen den Erwerb durch Gesamtrechtsnachfolge (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG), den Rückerwerb nach Vertragscaufhebung innerhalb von zwei Jahren sowie bestimmte öffentliche Erwerber. Für den mittelständischen Investor sind insbesondere die Umwandlungsbefreiungen und die Nachbehaltensfristen Gegenstand sorgfältiger Transaktionsprüfung.
Wie läuft das Verfahren beim Finanzamt ab?
Das Grunderwerbsteuerverfahren wird durch das zuständige Finanzamt des belegenen Grundstücks geführt. Der Notar ist nach § 18 GrEStG verpflichtet, den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung dem Finanzamt anzuzeigen. Gesondert besteht für Steuerschuldner nach § 19 GrEStG eine eigene Anzeigepflicht – insbesondere bei steuerbaren Vorgängen, die keine notarielle Beurkundung erfordern, wie bestimmten gesellschaftsrechtlichen Anteilsvereinigungen.
Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer durch Bescheid fest; nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung ist eine Umschreibung im Grundbuch nicht möglich. Für den Transaktionsablauf bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer ist kein nachrangiger Buchhaltungsposten, sondern eine Closing-Bedingung. Verzögerungen bei der Zahlung – etwa durch strittige Höhe des Grundbesitzwerts – können die gesamte Transaktion aufhalten.
Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid kann innerhalb von einem Monat Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden (§ 355 AO). Bleibt der Einspruch erfolglos, steht der Klageweg zum Finanzgericht offen; auch dort beträgt die Frist einen Monat ab Zustellung der Einspruchsentscheidung (§ 47 FGO). In der Praxis sind Streitigkeiten über die Höhe des Grundbesitzwerts oder über die Frage, ob eine Steuerbefreiung eingreift, regelmäßig Gegenstand von Einspruchs- und Klageverfahren.
Nach unserer Erfahrung unterschätzen Investoren im Mittelstand die Verfahrensdauer beim Finanzamt. Zwischen Beurkundung, Bescheiderlass und Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung können mehrere Wochen liegen. Gerade bei Transaktionen mit engen Closing-Fristen sollte dieser Zeitraum im Zeitplan der Transaktion von Beginn an berücksichtigt werden.
Was gilt bei konzerninternen Umstrukturierungen und Beteiligungsänderungen?
Konzern- und gruppeninterne Umstrukturierungen gehören zu den anspruchsvollsten Feldern der Grunderwerbsteuer. Wer Gesellschaftsanteile innerhalb einer Unternehmensgruppe überträgt, ohne es zu beabsichtigen, kann Grunderwerbsteuer auslösen – selbst wenn das Grundstück wirtschaftlich in derselben Hand bleibt.
Die zentrale Norm für konzernprivilegierte Umwandlungen ist § 6a GrEStG. Er befreit bestimmte Umwandlungsvorgänge nach dem UmwG (Verschmelzung, Spaltung, Formwechsel) sowie Einbringungen von der Grunderwerbsteuer, sofern die Verbundenheitsvoraussetzungen – mindestens 95 % unmittelbare oder mittelbare Beteiligung über fünf Jahre vor und nach dem Vorgang – erfüllt sind. Ist die Beteiligungskette unterbrochen oder die Frist nicht eingehalten, entfällt die Befreiung vollständig.
Für Personengesellschaften existieren ergänzende Befreiungsvorschriften (§§ 5 und 6 GrEStG), die Einbringungen in Gesamthand und Entnahmen aus Gesamthand begünstigen. Diese Vorschriften sind durch die Reform 2021 und die Abschaffung der steuerlichen Gesamthand neu justiert worden; das GrEStG musste an die Änderungen durch das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, in Kraft seit 1. Januar 2024) angepasst werden. Für Mittelstandsunternehmen mit Grundbesitz in Personengesellschaften ist eine aktuelle Überprüfung der Strukturen ratsam.
Werden im Rahmen von Finanzierungsrunden oder Investoreneinstiegen neue Gesellschafter aufgenommen, kann dies eine unbeabsichtigte Anteilsvereinigung auf der Ebene eines bestehenden Investors rückgängig machen – oder eine neue Vereinigung auf der Ebene eines anderen Gesellschafters entstehen lassen. Wer diese Dynamik nicht im Blick hat, riskiert eine unerwartete Steuerlast.
Aus der Mandatspraxis: In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei eine mittelständische Immobilienholding aus der Handelsbranche. Ausgangslage: Die Holding hielt über eine GmbH eine Gewerbeimmobilie und plante, einen Finanzierungspartner als Minderheitsgesellschafter aufzunehmen. Im Zuge der Transaktionsstrukturierung stellte sich heraus, dass ein parallel laufender Beteiligungszukauf auf Ebene der Muttergesellschaft die 90-%-Schwelle nach § 1 Abs. 3 GrEStG überschritt – mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitzwert der GmbH entstanden wäre. Vorgehen: Die Transaktionsreihenfolge wurde angepasst und ein Puffer auf die Beteiligungsquote eingebaut. Ergebnis: Die Transaktion konnte ohne grunderwerbsteuerliche Belastung durch den gesellschaftsrechtlichen Vorgang vollzogen werden. Konkrete Zahlen bleiben aus Mandantenschutzgründen ungenannt.
Welche Fristen und Anzeigepflichten müssen Investoren beachten?
Fristen und Anzeigepflichten sind im Grunderwerbsteuerrecht eng miteinander verwoben. Wer sie versäumt, riskiert nicht nur Säumniszuschläge, sondern in Extremfällen auch den Wegfall von Steuerbefreiungen.
Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen an. Für Vorgänge ohne Notarbeteiligung – insbesondere gesellschaftsrechtliche Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3 GrEStG – ist der Steuerschuldner selbst zur Anzeige nach § 19 GrEStG verpflichtet, und zwar innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung. Diese Frist läuft schnell ab; in strukturierten Transaktionen mit komplexer Beteiligungsstruktur ist der Zeitpunkt der Kenntniserlangung rechtlich zu definieren.
Der Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid muss innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe des Bescheids eingelegt werden (§ 355 AO). Diese Frist ist absolut; eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist nur in engen Ausnahmefällen möglich. Für die Klage beim Finanzgericht gilt ebenfalls eine Monatsfrist ab Zustellung der Einspruchsentscheidung (§ 47 FGO).
Investoren, die auf Steuerbefreiungen nach § 6a GrEStG angewiesen sind, müssen die Vor- und Nachbehaltenszeiträume konsequent dokumentieren. Jede Änderung im Beteiligungsgefüge innerhalb dieser Zeiträume ist dem Finanzamt anzuzeigen. In der Praxis sind es gerade unerwartete Ereignisse – Gesellschafterwechsel, Erbfälle, Kapitalmaßnahmen –, die die Fristen ins Laufen bringen.
Wie unterscheiden sich Asset Deal und Share Deal aus Sicht der Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer behandelt Asset Deal und Share Deal grundlegend unterschiedlich. Beim Asset Deal wird das Grundstück unmittelbar übertragen; die Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 Abs. 1 GrEStG auf Basis des Kaufpreises. Das Verfahren ist transparent und für das Finanzamt gut nachvollziehbar.
Beim Share Deal entsteht Grunderwerbsteuer nur, wenn die gesellschaftsrechtlichen Schwellenwerte des § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG überschritten werden. Unterhalb der 90-%-Schwelle entsteht grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer durch gesellschaftsrechtliche Vorgänge – vorausgesetzt, keine weiteren Tatbestände des § 1 GrEStG sind erfüllt. Bemessungsgrundlage ist beim Share Deal nicht der Anteilskaufpreis, sondern der grunderwerbsteuerliche Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, der vom tatsächlichen Transaktionswert abweichen kann.
Für den Mittelstand ergibt sich daraus eine Entscheidungsmatrix: Konstellation A (Asset Deal, direktes Grundstück) → Grunderwerbsteuer auf Kaufpreis, Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, Unbedenklichkeitsbescheinigung als Closing-Bedingung → unmittelbare Liquiditätsbelastung. Konstellation B (Share Deal, Beteiligung unter 90 %) → in der Regel kein Grunderwerbsteuertatbestand, aber gesellschaftsrechtliche Prüfung der Beteiligungsstruktur zwingend → gegebenenfalls niedrigere Transaktionsnebenkosten, aber erhöhter Due-Diligence-Aufwand. Konstellation C (Share Deal, Beteiligung 90 % oder mehr) → Grunderwerbsteuer auf Grundbesitzwert nach § 1 Abs. 3 GrEStG → steuerliche Last vergleichbar Asset Deal, aber Bemessungsgrundlage kann abweichen.
Welche Struktur im Einzelfall vorzugswürdig ist, hängt von der konkreten Transaktion, dem Grundbesitzwert, der Finanzierungsstruktur und den steuerlichen Rahmenbedingungen des Erwerbers ab. Diese Abwägung ist ohne anwaltliche und steuerliche Begleitung nicht seriös zu treffen.
Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer bei der Unternehmensfinanzierung und Due Diligence?
Die Grunderwerbsteuer ist im Rahmen der immobilienbezogenen Due Diligence ein eigenständiges Prüffeld. Wer ein Unternehmen mit Grundbesitz – oder eine grundbesitzende Gesellschaft – erwirbt, muss im Vorfeld prüfen, ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer anfällt. Dabei ist nicht nur der aktuelle Erwerb zu untersuchen, sondern auch die Vorgeschichte der Beteiligungsstruktur.
Sind in der Vergangenheit Steuerbefreiungen in Anspruch genommen worden, laufen möglicherweise noch Nachbehaltenszeiträume. Ein neuer Erwerber, der unwissentlich die Nachbehaltensfrist verletzt, kann eine rückwirkende Steuerpflicht des Verkäufers auslösen – die regelmäßig über Freistellungsklauseln im Kaufvertrag auf den Käufer übergewälzt wird. Diese Risikoverteilung ist Gegenstand sorgfältiger Vertragsgestaltung.
Nach unserer Erfahrung in der Transaktionsberatung wird die Grunderwerbsteuer-Due-Diligence häufig zu spät oder zu oberflächlich durchgeführt. Gerade bei Unternehmensgruppen mit mehreren grundbesitzenden Gesellschaften und einer komplexen Beteiligungshistorie lohnt es sich, die Prüfung frühzeitig und umfassend anzulegen.
Für die Unternehmensfinanzierung gilt: Die Grunderwerbsteuer ist eine nicht abzugsfähige Anschaffungsnebenkoste – sie erhöht die Anschaffungskosten des Grundstücks und ist nicht unmittelbar steuerlich absetzbar. Liquiditätsplanung und Finanzierungsstruktur müssen diese Belastung von Beginn an berücksichtigen.
Die vorstehende Darstellung betrifft die typischen Fragestellungen des Grunderwerbsteuerrechts bei Immobilientransaktionen im Mittelstand. Ihr konkreter Erwerbsvorgang erfordert die Prüfung der spezifischen Beteiligungsstruktur, des zuständigen Finanzamts und der einschlägigen Schwellenwerte nach aktuellem Recht. Zur Klärung, wie die Grunderwerbsteuer auf Ihre geplante Transaktion wirkt, wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer bei einem Immobilienkauf?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts, also in der Regel mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Sie ist nicht an die Eigentumsübertragung im Grundbuch geknüpft. Das Finanzamt setzt die Steuer durch Bescheid fest; erst nach Zahlung oder Freistellung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Grundbuchumschreibung erforderlich ist. Investoren sollten die Zahlungsfristen daher fest im Transaktionsablauf verankern.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?
Der Grunderwerbsteuersatz ist Ländersache und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein). Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis einschließlich übernommener Verbindlichkeiten. Bei gesellschaftsrechtlichen Anteilsvereinigungen tritt an die Stelle des Kaufpreises der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert, der vom tatsächlichen Transaktionswert abweichen kann.
Was ist ein Share Deal und wie wirkt er sich auf die Grunderwerbsteuer aus?
Beim Share Deal erwirbt der Käufer Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft, nicht das Grundstück unmittelbar. Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Unterhalb dieser Schwelle entsteht grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus dem gesellschaftsrechtlichen Vorgang. Die genaue Beteiligungsstruktur und etwaige wirtschaftliche Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3a GrEStG müssen im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.
Gibt es Steuerbefreiungen bei konzerninternen Umstrukturierungen?
Ja. § 6a GrEStG befreit bestimmte Umwandlungsvorgänge innerhalb verbundener Unternehmen von der Grunderwerbsteuer, wenn das übertragende und das übernehmende Unternehmen für fünf Jahre vor und nach dem Vorgang zu mindestens 95 % verbunden sind. Bei Unterschreitung dieser Verbundenheitsschwelle innerhalb der Nachbehaltensfrist entfällt die Befreiung rückwirkend. Weitere Befreiungen bestehen für Übertragungen an direkte Angehörige (§ 3 GrEStG) und unter bestimmten Voraussetzungen bei Personengesellschaften (§§ 5, 6 GrEStG).
Welche Fristen gelten für den Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid?
Der Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden (§ 355 AO). Bleibt der Einspruch erfolglos, kann innerhalb eines Monats nach Zustellung der Einspruchsentscheidung Klage beim Finanzgericht erhoben werden (§ 47 FGO). Beide Fristen sind absolut; Investoren sollten Bescheide unmittelbar nach Eingang prüfen und bei Zweifeln an der Höhe oder der Steuerpflicht anwaltlichen Rat einholen.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig zahle?
Wird die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht gezahlt, entstehen Säumniszuschläge. Das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung oder gesicherter Freistellung. Ohne diese Bescheinigung ist die Grundbuchumschreibung blockiert – die gesamte Transaktion kommt ins Stocken. Bei komplexen Transaktionen mit engen Closing-Fristen empfiehlt es sich, die Grunderwerbsteuer-Liquidität frühzeitig sicherzustellen.
Welche Anzeigepflichten haben Investoren beim Grunderwerbsteuerrecht?
Bei notariell beurkundeten Vorgängen zeigt der Notar den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen an. Bei Vorgängen ohne Notarbeteiligung – insbesondere gesellschaftsrechtlichen Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3 GrEStG – ist der Steuerschuldner nach § 19 GrEStG selbst zur Anzeige innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung verpflichtet. Verstöße gegen die Anzeigepflicht können bußgeldbewehrt sein und die Festsetzungsverjährung beeinflussen.
Wie wirkt sich das MoPeG auf die Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften aus?
Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft und hat die zivilrechtliche Grundlage für Personengesellschaften neu geordnet. Das GrEStG wurde entsprechend angepasst, um die bisherige Konzeption der steuerlichen Gesamthand zu berücksichtigen. Für mittelständische Unternehmen mit Grundbesitz in Personengesellschaften – typischerweise Kommanditgesellschaften oder GbRs – ist eine Prüfung der bestehenden Strukturen auf Grunderwerbsteuer-Relevanz nach aktuellem Recht ratsam. Die genauen Auswirkungen hängen vom Einzelfall ab.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks. Sie erhöht den steuerlichen Buchwert der erworbenen Immobilie und ist damit nicht sofort als Betriebsausgabe abzugsfähig. Bei Grundstücken ohne aufstehendes Gebäude entfällt eine Abschreibungsmöglichkeit vollständig; bei bebauten Grundstücken ist der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungsnebenkosten planmäßig abzuschreiben. Die steuerliche Behandlung im Einzelfall sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Was ist bei der Due Diligence aus grunderwerbsteuerlicher Sicht zu prüfen?
Eine grunderwerbsteuerliche Due Diligence umfasst die Prüfung der Beteiligungshistorie der grundbesitzenden Gesellschaft, laufender Nachbehaltenszeiträume aus in Anspruch genommenen Steuerbefreiungen, bestehender steuerlicher Risiken aus früheren Anteilsveränderungen sowie vertraglicher Freistellungsregelungen im Kaufvertrag. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Frage, ob der geplante Erwerb die 90-%-Schwelle nach § 1 Abs. 3 GrEStG auslöst. Fehler in diesem Bereich können zu erheblichen unerwarteten Steuerlasten führen.
Welche Unterschiede bestehen zwischen den Bundesländern bei der Grunderwerbsteuer?
Die Steuersätze variieren erheblich: Bayern und Sachsen erheben 3,5 %, Nordrhein-Westfalen, Thüringen und Schleswig-Holstein 6,5 %. Die übrigen Bundesländer liegen zwischen diesen Werten. Für Investoren, die mehrere Standorte bewirtschaften oder die Standortwahl noch nicht endgültig getroffen haben, kann der Steuersatzunterschied ein relevanter Faktor bei der Standortentscheidung sein. Die Bundesländer sind in ihrer Steuersatzgestaltung autonom; künftige Anpassungen sind nicht ausgeschlossen.
Wann sollte ich anwaltlichen Rat zur Grunderwerbsteuer einholen?
Anwaltliche Beratung zur Grunderwerbsteuer ist spätestens bei der Strukturierung einer Immobilientransaktion zu suchen – vor der Beurkundung, nicht danach. Besonderer Handlungsbedarf besteht bei Share Deals, konzerninternen Umstrukturierungen, Beteiligungsänderungen nahe der 90-%-Schwelle, der Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen nach § 6a GrEStG sowie bei der Prüfung von Kaufverträgen auf grunderwerbsteuerliche Risikoverteilung. Auch Bescheide des Finanzamts sollten zeitnah geprüft werden; die Einspruchsfrist von einem Monat lässt keinen langen Prüfungszeitraum.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Er ersetzt nicht die anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.