Ein Gewerbegebäude, ein Logistikstandort, ein innerstädtisches Geschäftshaus: Für mittelständische Investoren sind Immobilienankäufe regelmäßig die größten Einzelinvestitionen ihrer unternehmerischen Laufbahn. Wird die rechtliche Ankaufsprüfung oberflächlich oder zu spät eingeleitet, drohen verdeckte Lasten, Baumängel und Vertragsrisiken, die erst nach dem Notartermin sichtbar werden – dann, wenn vertragliche Schutzrechte bereits eingeschränkt oder ausgeschlossen sind.
Die Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf ist die systematische rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung eines Kaufobjekts vor Vertragsabschluss. Sie stützt sich auf das BGB – insbesondere die §§ 433 ff. sowie § 311b BGB – und dient dazu, Risiken vor der notariellen Beurkundung zu identifizieren, Gewährleistungsausschlüsse sachkundig zu bewerten und Kaufpreiskorrekturen oder Vertragsschutzklauseln zu verhandeln. Für den mittelständischen Investor ist eine strukturierte Due Diligence kein Luxus, sondern Pflicht der kaufmännischen Sorgfalt.
Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch die wesentlichen Prüfmodule der Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf und zeigt, an welchen Stellen rechtliche Begleitung unverzichtbar ist.
Warum ist die Ankaufsprüfung rechtlich zwingend?
Wer eine Immobilie kauft, übernimmt mit dem Eigentumsübergang grundsätzlich alle tatsächlichen und rechtlichen Lasten, die im Zeitpunkt des Übergangs an der Sache haften. Das deutsche Kaufrecht nach §§ 433 ff. BGB erlaubt es Verkäufern – in Grenzen –, Gewährleistungsansprüche vertraglich zu beschränken oder auszuschließen. Bei gewerblichen Transaktionen ist ein weitgehender Gewährleistungsausschluss Marktstandard. Wer keine eigene Prüfung vornimmt, kann sich im Nachhinein kaum auf verdeckte Mängel berufen, wenn ein umfassender „as is"-Ausschluss vereinbart wurde.
Hinzu kommt: Der Grundstückskaufvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Mündliche Nebenabreden oder informelle Zusicherungen des Verkäufers entfalten keine Rechtswirkung, sofern sie nicht beurkundet werden. Was nicht im Vertrag steht, existiert rechtlich nicht. Deshalb muss die Due-Diligence-Phase bereits alle verhandlungsrelevanten Befunde liefern, die später in Vertragsklauseln überführt werden können.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass Investoren den Zeitdruck im Bieterprozess unterschätzen und die rechtliche Prüfung auf das Notwendigste reduzieren. Genau das führt später zu kostspieligen Nachforderungen, Streit über Altlasten oder nicht offengelegte Baulasten – Risiken, die bei einer vollständigen Ankaufsprüfung erkannt und vertraglich adressiert worden wären.
Modul 1: Grundbuch und Eigentumsrecht – was zeigt das Register?
Das Grundbuch ist das zentrale Auskunftsinstrument jeder Immobilien-Due-Diligence. Abteilung I weist den aktuellen Eigentümer aus. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Vorkaufsrechte, Reallasten und Baulasten-Verweise. Abteilung III zeigt Grundpfandrechte – Grundschulden und Hypotheken.
Prüfpflicht Abteilung II: Eingetragene Dienstbarkeiten (z. B. Leitungsrechte versorgender Unternehmen, Geh- und Fahrrechte zugunsten Dritter) gehen auf den Erwerber über und können die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Objekts erheblich einschränken. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht – etwa zugunsten der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB oder zugunsten eines Dritten – kann den Erwerb nachträglich scheitern lassen, wenn der Berechtigte das Recht ausübt.
Checkliste Grundbuch:
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als vier Wochen) beschaffen
- Eigentümerstellung und Verfügungsberechtigung verifizieren (auch bei Erbengemeinschaften, GmbH-Gesellschaftern, Insolvenzverwaltern)
- Alle eingetragenen Dienstbarkeiten und Reallasten prüfen und wirtschaftlich bewerten
- Vorkaufsrechte identifizieren und Verzichtserklärungen rechtzeitig einholen
- Eintragungen in Abt. III (Grundpfandrechte) auf Löschbarkeit bzw. Freistellungszusagen prüfen
- Baulastenverzeichnis beim zuständigen Baurechtsamt gesondert abfragen (ist nicht Bestandteil des Grundbuchs)
Ein häufig übersehener Punkt: Das Baulastenverzeichnis ist eine separate Behördendatei. Dort können Abstandsflächen-Übernahmen, Stellplatzbaulasten oder Vereinigungsbaulasten eingetragen sein, die die Bebaubarkeit des Grundstücks nachhaltig beeinflussen. Diese Lasten sind nicht im Grundbuch sichtbar.
Modul 2: Planungs- und Baurecht – ist die Nutzung genehmigt?
Die planungsrechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung ist für jeden Investor der entscheidende Faktor. Ein Objekt, das für eine bestimmte Nutzungsart gekauft wird, muss diese Nutzung bauordnungsrechtlich und bauplanungsrechtlich tragen können. Die maßgeblichen Rechtsgrundlagen sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die jeweilige Landesbauordnung.
Checkliste Bauplanungsrecht:
- Bebauungsplan einsehen: festgesetzte Nutzungsart (Gewerbe, Mischgebiet, Sondergebiet), GRZ, GFZ, Baugrenzen prüfen
- Flächennutzungsplan auf übergeordnete Planungsziele überprüfen
- Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB): Einfügungsgebot analysieren
- Geltende Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB) und Sanierungsgebiete (§§ 136 ff. BauGB) abfragen
- Veränderungssperren und Planaufstellungsbeschlüsse prüfen
Baugenehmigungen und Bestandsschutz: Für jedes aufstehende Gebäude sind die relevanten Baugenehmigungen zu sichten. Fehlen Genehmigungen für Umbauten, Nutzungsänderungen oder Anbauten, besteht Formblitz bauordnungsbehördlicher Anordnungen bis hin zu Abbruchanordnungen. Bestandsschutz – also die Privilegierung genehmigungslos errichteter, aber früher legal errichteter Bausubstanz – schützt nur unter engen Voraussetzungen und erlischt bei wesentlichen Veränderungen.
In der Mandatspraxis erleben wir, dass gerade bei älteren Industriegebäuden und umgenutzten Gewerbeimmobilien Baugenehmigungslücken besonders häufig sind. Eine lückenhafte Baugenehmigungshistorie muss zwingend vor Kaufpreisverhandlung und Vertragsgestaltung aufgeklärt werden.
Modul 3: Mietrecht und Vertragswerk – welche Bindungen übernimmt der Käufer?
Beim Erwerb eines vermieteten Objekts gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Der Erwerber tritt in alle bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein. Das ist keine Überraschung, sondern Gesetz – aber die Konsequenzen können gravierend sein, wenn Mietverträge ungünstige Klauseln, Sonderkündigungsrechte der Mieter oder langfristige Laufzeiten enthalten.
Checkliste Miet- und Nutzungsverträge:
- Vollständigen Bestand aller Miet-, Pacht- und Nutzungsverträge anfordern und mit tatsächlicher Belegung abgleichen
- Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und Sonderkündigungsrechte (z. B. bei Eigentümerwechsel) prüfen
- Miethöhe mit ortüblicher Vergleichsmiete abgleichen; Indexierungsklauseln und Staffelmieten prüfen
- Mietrückstände und offene Nebenkostenabrechnungen quantifizieren
- Kaution und Bürgschaften: Bestand, Höhe und Übertragbarkeit klären
- Konkurrenz- und Sortimentsschutzklauseln bei Einzelhandelsimmobilien prüfen
- Mieterbegünstigende Optionsrechte (Vorkaufsrechte, Ankaufsrechte) identifizieren
Besonders relevant für mittelständische Investoren ist die Bonität der Mieter. Ein vollvermietetes Objekt mit bonitätsschwachen Mietern hat einen anderen Risikogehalt als dasselbe Objekt mit bonitätsstarken Ankermietern. Bonitätsprüfungen und Analyse des Zahlungsverhaltens gehören deshalb zur vollständigen rechtlichen und wirtschaftlichen Due Diligence.
Welche technischen und Umweltrisiken muss der Investor prüfen?
Rechtlich und wirtschaftlich besonders heikel sind Altlasten und Bodenkontaminationen. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) haftet grundsätzlich auch der Grundstückseigentümer für die Sanierung von Altlasten – unabhängig davon, wer die Kontaminierung verursacht hat. Wer ein belastetes Grundstück erwirbt, ohne dies zu prüfen, wird möglicherweise selbst zum Sanierungspflichtigen.
Checkliste Technisches und Umwelt:
- Altlastenkataster und Bodenschutzbehörde abfragen; Altlastenverdachtsflächen recherchieren
- Umweltgutachten (Phase I Environmental Site Assessment) einholen; bei Verdacht: Phase II (Bodenproben)
- Kampfmittelverdacht abklären (historische Luftbildauswertung, Auskunft zuständige Behörde)
- Schadstoffkataster für das Gebäude prüfen: Asbest, PCB, KMF (künstliche Mineralfasern), Schimmelpilz
- Technische Gebäudeausstattung (TGA): Heizung, Elektro, Aufzüge, Sprinkler – Prüfprotokolle, Wartungshistorie
- Energieausweis (Pflichtangabe nach GEG) sichten und Modernisierungsbedarf bewerten
- Denkmalschutzstatus abklären: Einzeldenkmal oder Ensemble – erhebliche Auflagen für Umbau und Nutzung
Mängelverjährung: Für Bauwerke gilt nach § 634a BGB eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Baumängel. Diese Frist läuft ab Abnahme des Bauwerks – bei Bestandsobjekten kann sie bereits vollständig abgelaufen sein. Ein Rückgriff auf den Verkäufer ist dann regelmäßig ausgeschlossen, wenn dieser den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat.
Modul 5: Kaufvertrag und Gestaltungsoptionen – was gehört in den Notarvertrag?
Nach Abschluss der Due-Diligence-Prüfung fließen die Befunde in die Kaufvertragsgestaltung ein. Der Notarvertrag nach § 311b BGB muss alle wesentlichen Vereinbarungen enthalten – er ist das einzige Dokument, das rechtlich zählt. Kaufpreisabzüge, Rückbehalte, Freistellungsklauseln, Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien des Verkäufers müssen beurkundet werden.
Checkliste Vertragsgestaltung:
- Kaufpreisformel: Festpreis oder Anpassungsmechanismus (z. B. bei Mietausfall zwischen Signing und Closing)
- Beschaffenheitsvereinbarungen (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB): Nutzungsart, Fläche, Mietertrag – nur was vereinbart ist, wird geschuldet
- Gewährleistungsausschluss und Ausnahmen: arglistig verschwiegene Mängel, zugesicherte Eigenschaften, Altlasten
- Freistellungsklausel: Verkäufer freigestellt von bestimmten Altlasten oder Behördenmaßnahmen
- Rückhalt oder Treuhandeinbehalt für ungelöste Risiken (z. B. laufende Altlastenuntersuchung)
- Übergabe und Gefahrübergang: Zeitpunkt, Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll
- Vorkaufsrechte: Verzichtserklärungen vorlegen oder aufschiebende Bedingung vereinbaren
- Steuerliche Gestaltung: Share Deal vs. Asset Deal, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteueroption
Ein besonderer Stellenwert kommt der Frage zu, ob der Ankauf als Asset Deal (direkter Grundstückserwerb, Grunderwerbsteuer fällt an) oder als Share Deal (Erwerb der Gesellschaft, die die Immobilie hält) strukturiert werden soll. Beide Varianten haben erhebliche steuerrechtliche, haftungsrechtliche und vertragsrechtliche Konsequenzen, die einer eingehenden Prüfung bedürfen. Nach unserer Erfahrung entscheiden diese Strukturierungsfragen häufig über die Wirtschaftlichkeit der gesamten Transaktion.
Aus der Mandatspraxis: In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei einen mittelständischen Projektentwickler beim Erwerb einer innerstädtischen Gewerbeimmobilie in Norddeutschland. Ausgangslage: Der Verkäufer bestand auf einem umfassenden Gewährleistungsausschluss; im Baulastenverzeichnis war eine Stellplatzbaulast eingetragen, die die geplante Nachverdichtung faktisch verhindert hätte. Vorgehen: Die Due-Diligence-Prüfung identifizierte die Baulast und eine fehlende Baugenehmigung für einen Anbau aus den 1990er Jahren. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen wurde eine Kaufpreisminderung sowie eine Freistellungsklausel des Verkäufers für behördliche Maßnahmen bezüglich des ungenehmigten Anbaus beurkundet. Ergebnis: Der Mandant schloss die Transaktion mit vertraglich gesicherter Risikoallokation ab – die nachträgliche Behördenanfrage zum Anbau wurde auf Grundlage der Freistellungsklausel bearbeitet.
Die vorstehende Darstellung betrifft die typischen Prüfmodule einer Ankaufsprüfung im Mittelstand. Ihr konkretes Kaufobjekt erfordert die individuelle Sichtung aller Unterlagen, die Analyse der einschlägigen Bebauungspläne und der aktuellen Grundbuchlage sowie die Prüfung sämtlicher Mietverträge. Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
Modul 6: Zeitplan und Prozess – wann muss was vorliegen?
Eine strukturierte Immobilien-Due-Diligence folgt einem klaren Prozessrahmen. Signing und Closing liegen beim gewerblichen Immobilienankauf häufig auseinander – die Phase zwischen Letter of Intent (LOI) bzw. Kaufpreisangebot und notarieller Beurkundung ist das Fenster für die vollständige Prüfung.
- Letter of Intent / Exklusivität: Sicherung des Prüfzeitraums, Beschränkung auf ein Angebot; LOI ist grundsätzlich nicht bindend für den Hauptvertrag, kann aber Kostenerstattungsklauseln enthalten
- Datenraum-Öffnung: Vollständige Unterlagenlieferung durch den Verkäufer – Grundbuch, Mietverträge, Baugenehmigungen, Altlastenberichte, TÜV-/Sachverständigenberichte
- Rechtliche und technische Prüfung: Parallele Durchführung durch Rechtsberater und technischen Gutachter; Fristkoordination
- Reporting und Kaufpreisverhandlung: Due-Diligence-Bericht als Verhandlungsgrundlage; Identifikation kaufpreisrelevanter Findings
- Vertragsentwurf und Notartermin: Notar erarbeitet den Vertragsentwurf; alle Due-Diligence-Ergebnisse fließen in Beschaffenheitsvereinbarungen, Gewährleistungsregelungen und Freistellungsklauseln ein
- Beurkundung und Vollzug: Grundbuchumschreibung nach Kaufpreiszahlung; Eigentumsübergang mit Eintragung des neuen Eigentümers
Wie viel Zeit für die Due-Diligence realistisch eingeplant werden sollte, hängt stark von der Objektkomplexität und der Qualität des Datenraums ab. Bei einfachen Einzelobjekten kann der Prüfprozess in zwei bis drei Wochen abgeschlossen werden; bei komplexen Portfoliotransaktionen oder Objekten mit unklarer Genehmigungslage sind vier bis acht Wochen realistisch. Wer diesen Zeitrahmen im Bieterprozess nicht durchsetzt, handelt auf eigenes Risiko.
Häufige Fehlerquellen: Was scheitert in der Praxis?
Aus der Begleitung zahlreicher Ankaufstransaktionen kennen wir die Fehler, die sich wiederholen. Sie betreffen nicht nur unerfahrene Investoren, sondern auch Unternehmen mit etablierten Einkaufsprozessen.
- Baulastenverzeichnis wird nicht abgefragt: Dieser Fehler ist häufig und teuer – eingetragene Baulasten gehen auf den Erwerber über, ohne im Grundbuch sichtbar zu sein.
- Mietverträge werden nicht vollständig angefordert: Nachträge, Sondervereinbarungen und Nebenabreden fehlen im Datenraum und kommen nach Closing ans Licht.
- Altlastengutachten wird als ausreichend eingestuft, obwohl nur eine Phase-I-Untersuchung vorliegt: Bei Verdachtsobjekten (Tankstellen, Reinigungen, Industrienutzung) ist eine Phase-II-Untersuchung mit Bodenproben unumgänglich.
- Vorkaufsrechte werden nicht rechtzeitig geltend gemacht oder abgefragt: Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht aus, tritt er zu den vereinbarten Konditionen in den Vertrag ein – der Käufer verliert das Objekt.
- Fehlende Baugenehmigungen werden als Bagatellen behandelt: Bauordnungsbehörden können auch Jahrzehnte nach Errichtung eines Gebäudeteils tätig werden, sofern keine Verjährung eingetreten ist.
- Steuerliche Strukturierung wird nachgelagert behandelt: Wer die Frage Asset Deal vs. Share Deal erst nach Signing klärt, kann die Strukturierung häufig nicht mehr kosteneffizient anpassen.
Haben Sie einen Zeitplan, der eine vollständige Prüfung zulässt? Oder wird der Druck des Marktes die Due Diligence auf ein Minimum reduzieren? Diese Fragen sollten vor jedem LOI-Abschluss beantwortet sein.
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Häufige Fragen zur Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf
Was umfasst die Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf?
Die Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf umfasst die rechtliche Prüfung von Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Planungsrecht, Miet- und Nutzungsverträgen sowie die technische und umweltrechtliche Untersuchung des Objekts. Ziel ist es, alle kaufpreisrelevanten Risiken vor der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB zu identifizieren und vertraglich zu adressieren. Für den mittelständischen Investor ist die Ankaufsprüfung Grundvoraussetzung einer informierten Kaufentscheidung.
Wer trägt nach dem Kauf die Verantwortung für Altlasten?
Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) kann auch der Erwerber als Grundstückseigentümer für die Sanierung von Altlasten in Anspruch genommen werden, selbst wenn er die Kontaminierung nicht verursacht hat. Eine vertragliche Freistellungsklausel zulasten des Verkäufers schützt nur im Verhältnis der Vertragsparteien; behördliche Anordnungen richten sich nach dem aktuellen Eigentümer. Die Prüfung vor dem Kauf ist deshalb der einzige wirksame Schutz.
Was gilt bei fehlenden Baugenehmigungen?
Fehlt für einen Gebäudeteil oder eine Nutzungsänderung die bauordnungsrechtliche Genehmigung, trägt der Erwerber nach dem Kauf das volle bauordnungsrechtliche Risiko – einschließlich möglicher Nutzungsuntersagungen oder Abbruchanordnungen. Arglistig verschwiegene Genehmigungsmängel können Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer begründen; bei umfassendem Gewährleistungsausschluss ist dies aber im Einzelfall anwaltlich zu prüfen.
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal beim Immobilienerwerb?
Beim Asset Deal wird das Grundstück direkt erworben; Grunderwerbsteuer fällt in der Regel an. Beim Share Deal erwirbt der Käufer Anteile an der grundstückshaltenden Gesellschaft; unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grunderwerbsteuer vermieden oder reduziert werden. Beide Strukturen haben unterschiedliche haftungs-, steuer- und vertragsrechtliche Konsequenzen, die vor Transaktionsbeginn eingehend geprüft werden müssen.
Welche Mängelverjährung gilt beim Immobilienkauf?
Für Mängel an Bauwerken gilt nach § 634a BGB eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme. Bei Bestandsimmobilien kann diese Frist bereits abgelaufen sein. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, beginnend mit Kenntnis. Gewährleistungsausschlüsse im Kaufvertrag schließen die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel nicht wirksam aus.
Muss das Baulastenverzeichnis separat abgefragt werden?
Ja. Das Baulastenverzeichnis ist kein Bestandteil des Grundbuchs und wird bei der Baubehörde (je nach Bundesland beim Bauordnungsamt oder der Gemeinde) geführt. Eingetragene Baulasten – etwa Abstandsflächenübernahmen, Stellplatzbaulasten oder Zufahrtsrechte – sind für den Erwerber bindend und können die Nutzbarkeit und den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen. Die Abfrage des Baulastenverzeichnisses ist in jeder Ankaufsprüfung zwingend.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle der Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf im deutschen Mittelstand. Ihr konkreter Erwerb erfordert die Prüfung der spezifischen Grundbuchlage, des anwendbaren Planungsrechts und der vorliegenden Vertragsunterlagen. Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
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