Ein Unternehmen aus der Energiewirtschaft – Projektentwickler, Netzbetreiber oder Anlagenbetreiber – steht vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über ein Grundstück, das als Standort für ein Windpark-, Photovoltaik- oder Umspannwerk-Projekt dienen soll. Bebauungsplan, Altlastenverdacht und schuldrechtliche Vorverträge sind noch ungeprüft. Der Verkäufer drängt auf Zeitplan. Was jetzt? Die Antwort lautet nicht Tempo, sondern Struktur.
Die Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf ist die systematische rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung eines Grundstücks vor Vertragsschluss. Sie schützt den Investor vor Haftungslücken, verdeckten Lasten und öffentlich-rechtlichen Hindernissen. Im Bereich der Energiewirtschaft kommen besondere Prüfungsschichten hinzu: Netzanschlussverpflichtungen, immissionsschutzrechtliche Vorbelastungen und flächennutzungsrechtliche Restriktionen machen die Due Diligence zwingend – und vertragen keine Abkürzungen.
Dieser Praxisleitfaden führt Investoren aus dem Mittelstand Schritt für Schritt durch die relevanten Prüfungsfelder, benennt die einschlägigen Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und des öffentlichen Baurechts, zeigt typische Risikoquellen und gibt konkrete Handlungsempfehlungen für jeden Abschnitt des Ankaufsprozesses.
Warum die Due Diligence im Energiesektor besondere Anforderungen stellt
Der Ankauf von Immobilien für energiewirtschaftliche Projekte unterscheidet sich grundlegend vom klassischen Gewerbeimmobilien-Erwerb. Das Grundstück ist in diesen Transaktionen selten Selbstzweck; es ist Träger einer Infrastruktur, die ihrerseits einem hochregulierten öffentlich-rechtlichen Regime unterliegt.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass Investoren die Bedeutung öffentlich-rechtlicher Lasten unterschätzen. Ein Grundstück mag zivilrechtlich lastenfreigestellt sein – wenn jedoch eine immissionsschutzrechtliche Vorbelastung die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens beeinträchtigt, verliert der Ankauf seinen wirtschaftlichen Kern. Die Due Diligence für Energieprojekte umfasst deshalb mindestens vier Schichten: die rechtliche Grundstücksprüfung (Zivilrecht), die öffentlich-rechtliche Prüfung (Bauplanungsrecht, Immissionsschutzrecht, Wasserrecht), die technische Prüfung (Boden, Erschließung, Netz) und die vertragliche Prüfung (Vorverträge, Dienstbarkeiten, Mietverträge).
Hinzu kommt: Grundstückskaufverträge bedürfen nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Werden Nebenabreden – etwa Optionsrechte oder Rücktrittsklauseln – nicht beurkundet, sind sie nichtig. Dieser Fehler ist in der Praxis nicht selten und kann die gesamte Transaktionsstruktur gefährden.
Schritt 1: Grundbuchprüfung und Sicherung des Eigentumsstands
Die Ankaufsprüfung beginnt nicht mit dem Kaufvertragsentwurf, sondern mit dem aktuellen Grundbuchauszug. Die Eintragungen in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundpfandrechte) geben einen ersten, aber nicht abschließenden Überblick über die Belastungssituation.
Für Energieprojekte sind insbesondere eingetragene Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten relevant: Leitungsrechte bestehender Versorgungsträger, Wege- und Überfahrtsrechte, Erbbaurechte sowie gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch (BauGB). Ein bestehendes Erbbaurecht ist beim Ankauf für Projektentwickler häufig kein Hindernis, erfordert jedoch eine eigenständige rechtliche Strukturierung. Wir beraten regelmäßig Unternehmen, die in solchen Konstellationen Erbbaurechtsverträge neu verhandeln oder ablösen müssen.
Behördliche Vorkaufsrechte nach §§ 24 ff. BauGB können den Vollzug einer Transaktion verzögern oder verhindern. Die Gemeinde hat im Regelfall zwei Monate Zeit zur Ausübung. Diese Frist muss im Zeitplan der Transaktion zwingend eingeplant werden; wird sie ignoriert, riskiert der Investor ein entwertetes Closing.
Ergänzend zur Grundbuchprüfung ist das Liegenschaftskataster auszuwerten: Flurkarte, Fortführungsriss und Vermessungsunterlagen dokumentieren die tatsächlichen Grenzen des Flurstücks. Abweichungen zwischen eingetragenem Grundstück und tatsächlicher Nutzung – gerade bei Freiflächen für Solarparks – führen zu Haftungsfragen, die im Kaufvertrag geregelt sein müssen.
Schritt 2: Öffentlich-rechtliche Prüfung – Bauplanungs- und Immissionsschutzrecht
Das öffentliche Baurecht entscheidet darüber, ob das energiewirtschaftliche Vorhaben überhaupt zulässig ist. Diese Prüfung geht weit über die Lektüre eines bestehenden Bebauungsplans hinaus.
Zunächst: Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 BauGB), im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB)? Für Windkraftanlagen und Freiflächenphotovoltaik ist der Außenbereich der typische Standort. § 35 BauGB lässt bestimmte Vorhaben als privilegiert zu, setzt aber erhebliche naturschutzrechtliche und planungsrechtliche Anforderungen voraus. Regionale Planungsverbände können Vorrang- und Eignungsgebiete ausweisen, die die Standortauswahl maßgeblich steuern.
Für genehmigungspflichtige Anlagen – Windkraftanlagen sind grundsätzlich nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) genehmigungspflichtig – ist bereits in der Due Diligence zu klären, welche Vorbelastungen (Lärm, Erschütterungen, Geruch) auf dem Grundstück oder in der Nachbarschaft vorhanden sind. Diese Vorbelastungen können das Genehmigungsverfahren erheblich erschweren oder zu Auflagen führen, die die Wirtschaftlichkeit des Projekts verändern.
Nach unserer Erfahrung scheitern Energieprojekte in einer erheblichen Zahl von Fällen nicht an zivilrechtlichen Mängeln, sondern an öffentlich-rechtlichen Hindernissen, die in der Due Diligence übersehen wurden. Ein konkretes Beispiel: Eine Windkraftanlage in einem landschaftsschutzrechtlich vorbelasteten Gebiet kann trotz bestehendem Windvorranggebiet an einer nicht erkannten artenschutzrechtlichen Restriktion scheitern. Die Prüfung der einschlägigen Schutzgebiete – FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete, Naturschutzgebiete – gehört deshalb zwingend zur Due Diligence im Energiebereich.
Schritt 3: Altlasten, Bodenkontaminationen und wasserrechtliche Belastungen
Altlasten sind eine der häufigsten Risikoquellen beim Grundstückskauf im industriellen und energiewirtschaftlichen Umfeld. Ältere Energie- und Industriestandorte – Kraftwerksgelände, Gaswerke, Tankstellen, Transformatorenstationen – weisen regelmäßig Bodenkontaminationen auf, die nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) sanierungspflichtig sind.
Wer ein kontaminiertes Grundstück erwirbt, kann nach Maßgabe des öffentlichen Rechts als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden – selbst wenn er die Kontamination nicht verursacht hat. Diese Haftung ist zivilrechtlich nur begrenzt abdingbar. Kaufvertragliche Freistellungsklauseln und Gewährleistungsregelungen können das Risiko verteilen, eliminieren es aber nicht vollständig. Der Käufer muss deshalb vor Vertragsschluss Bodengutachten, Altlastenverzeichnisse und – soweit vorhanden – behördliche Sanierungsvereinbarungen einholen und auswerten.
Wasserrechtliche Belastungen sind für Projekte in Wasserschutzgebieten besonders relevant. Das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) sieht für Schutzzone I bis III unterschiedlich weitreichende Nutzungsbeschränkungen vor. Für Windkraftanlagen etwa kann eine Lage in Zone II eines Wasserschutzgebiets die Standsicherheits- und Gründungsplanung erheblich einschränken.
Die Aufarbeitung des Altlastenstatus ist zeitaufwendig. Behördliche Stellungnahmen – Auskunft aus dem Altlastenkataster der zuständigen Umweltbehörde – haben in der Praxis Bearbeitungszeiten, die bei der Strukturierung der Due-Diligence-Fristen zu berücksichtigen sind. Wer den Zeitplan hier zu knapp ansetzt, läuft Gefahr, bei Unterzeichnung noch unvollständige Erkenntnisse zu haben.
Welche Vertragsrisiken drohen beim Ankauf von Energiestandorten?
Neben den öffentlich-rechtlichen Risiken birgt die vertragliche Dimension des Ankaufs eigenständige Gefahren. Im Energiebereich sind Grundstücke häufig bereits durch Vorverträge, Optionsvereinbarungen oder schuldrechtliche Gestattungsverträge vorbelastet – Dokumente, die nicht im Grundbuch stehen, aber die Nutzung erheblich einschränken können.
Pachtverträge mit Landwirten, Gestattungsverträge mit Gemeinden für Zuwegungen oder Kompensationsflächen, Netzanschlussvereinbarungen mit dem Netzbetreiber: All diese schuldrechtlichen Abreden sind auf Bestand, Kündbarkeit und Laufzeit zu prüfen. Läuft ein langjähriger Gestattungsvertrag kurz nach Ankauf aus oder enthält er Kündigungsklauseln zugunsten des Gestattenden, kann das die gesamte Projektstruktur gefährden.
Die Mängelverjährung beim Kaufvertrag über Grundstücke beträgt nach § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich fünf Jahre für Rechtsmängel an eingetragenen Rechten, für sonstige Mängel regelmäßig zwei Jahre; bei Arglist gilt die Regelverjährung von drei Jahren nach § 195 BGB. Diese Fristen müssen beim Aufsetzen der Gewährleistungsklauseln im Kaufvertrag bewusst gestaltet werden. Ein kaufvertraglicher Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer grundsätzlich, versagt aber bei arglistigem Verschweigen.
Für Investoren aus dem Mittelstand ist die Gestaltung des Rücktrittsrechts und der Bedingungsklauseln im Kaufvertrag von besonderer Bedeutung. Closing Conditions – etwa: Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens, Altlastenfreiheit, Netzanschlusszusage – müssen klar formuliert und mit Fristen sowie Rechtsfolgen versehen werden. Fehlt diese Struktur, kann sich der Investor bei eintretenden Hindernissen nicht ohne Schadenersatzrisiko vom Vertrag lösen.
Mikro-Fall aus der Mandatspraxis
In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei einen mittelständischen Projektentwickler aus der Energiewirtschaft beim Ankauf eines ehemaligen Industrieareals für ein Batteriespeicherprojekt. Ausgangslage: Der Verkäufer hatte einen qualifizierten Bebauungsplan vorgelegt, der eine gewerbliche Nutzung auswiesen hatte; Altlastenkategorien waren im Grundbuch nicht eingetragen. Vorgehen: Im Rahmen der rechtlichen Due Diligence wurden die Altlastenkatasterauskunft der zuständigen Umweltbehörde und ein orientierendes Bodengutachten eingeholt. Ergebnis: Es zeigten sich Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen aus einer früheren chemischen Produktion. Der Kaufpreisrahmen und die Closing Conditions wurden daraufhin neu verhandelt; eine Freistellungsklausel zugunsten des Käufers sowie ein Rücktrittsrecht für den Fall behördlich angeordneter Sanierungsmaßnahmen über einem bestimmten Kostenkorridor wurden vereinbart. Die Transaktion konnte unter angepassten Bedingungen vollzogen werden.
Schritt 4: Netzanschluss, Netzverträglichkeit und energierechtliche Prüfung
Ein Energieprojekt ist ohne gesicherten Netzanschluss nicht wirtschaftsfähig. Die energierechtliche Prüfung ist deshalb kein Annex der Due Diligence, sondern ein eigenständiges Prüfungsfeld.
Zu prüfen sind: die Entfernung zum nächstgelegenen geeigneten Netzverknüpfungspunkt, bestehende Netzkapazitäten und Engpasssituationen im vorgelagerten Netz, laufende oder geplante Netzausbauprojekte des zuständigen Netzbetreibers sowie bereits vorliegende Netzverträglichkeitsprüfungen oder Anschlusszusagen. Liegt eine vorläufige Netzverträglichkeitsprüfung bereits vor, ist deren Verbindlichkeit und Befristung zu klären.
Im Bereich des Erneuerbaren-Energien-Gesetzes (EEG) sind darüber hinaus die aktuellen Ausschreibungsrunden und Zuschlagsbedingungen zu berücksichtigen. Ist das Projekt ausschreibungspflichtig, hängt die Wirtschaftlichkeit vom Zuschlag ab – ein Risiko, das sich auf die Kaufpreisstruktur und auf die Closing Conditions des Grundstückskaufvertrags auswirken kann. Wir beraten in diesen Fällen regelmäßig zur Gestaltung von EEG-Zuschlags-Bedingungen als kaufvertragliche Suspensivbedingungen.
Für Leitungsprojekte – Hochspannungsleitungen, Gaspipelines, Fernwärme – sind Leitungsrechte (beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Netzbetreibers) und bestehende Kreuzungsverträge mit Infrastrukturträgern zu sichten. Diese Rechte können die Bebaubarkeit und die Projektplanung maßgeblich einschränken.
Wie strukturiert man die Due Diligence zeitlich und prozessual?
Eine strukturierte Due Diligence braucht einen verbindlichen Zeitplan, klare Zuständigkeiten und eine abgestimmte Kommunikation zwischen rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Prüfern. Ohne diese Koordination laufen die Erkenntnisse aus den einzelnen Prüfungsfeldern zu unterschiedlichen Zeitpunkten auf – und können nicht mehr rechtzeitig in den Kaufvertrag einfließen.
Bewährt hat sich folgende Grundstruktur: Zunächst wird eine Absichtserklärung (Letter of Intent, kurz: LoI) verhandelt, die Exklusivität, Due-Diligence-Zeitraum und Kostentragung regelt. Der LoI selbst ist in der Regel nicht bindend für den Abschluss des Kaufvertrags, kann aber schadensersatzbewehrte Pflichten – etwa Geheimhaltung und Verhandlungstreuepflichten – begründen.
Die eigentliche Due-Diligence-Phase gliedert sich dann in drei aufeinander folgende Stufen:
- Desk Review (Woche 1–2): Auswertung aller vom Verkäufer im Datenraum bereitgestellten Unterlagen – Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Altlastenkatasterauskunft, Miet- und Gestattungsverträge, behördliche Bescheide, Netzanschlussdokumentation.
- Deep Dive (Woche 2–4): Behördenanfragen (Baugenehmigungsbehörde, Umweltbehörde, Netzbetreiber), Ortsbegehung mit technischem Gutachter, Klärung offener Rechtsfragen mit dem Verkäufer.
- Red-Flag-Report und Kaufvertragsvorbereitung (Woche 4–6): Zusammenfassung wesentlicher Risiken und offener Punkte im Due-Diligence-Bericht; Überleitung in Kaufvertragsverhandlung und Closing-Bedingungen.
Dieser Ablauf ist kein starres Schema. Bei besonders komplexen Projekten – etwa Windparks mit mehreren Grundstücken verschiedener Eigentümer oder Leitungsprojekten mit Kreuzungsvereinbarungen – verlängert sich der Zeitbedarf erheblich. Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle. Ihr konkreter Fall erfordert die Prüfung von Unterlagen, Fristen und der einschlägigen Rechtsprechung.
Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen und eine Einschätzung des zeitlichen Rahmens Ihrer Due Diligence erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
Schritt 5: Kaufvertrag gestalten – Gewährleistung, Closing Conditions und Vollzug
Der Kaufvertragsentwurf sollte erst aufgesetzt werden, wenn die wesentlichen Erkenntnisse der Due Diligence vorliegen. Zu häufig werden in der Praxis Kaufverträge mit Standardklauseln unterzeichnet, die die projektspezifischen Risiken des Energiesektors nicht abbilden.
Zentrale Vertragsbausteine für Energieprojekt-Ankäufe sind:
- Beschaffenheitsvereinbarungen (§ 434 BGB): Konkrete Zusicherungen zu Altlastenfreiheit, genehmigungsrechtlicher Situation und Netzanschlusssituation. Je präziser die Beschaffenheitsvereinbarung, desto klarer die Haftungsgrundlage bei Abweichungen.
- Closing Conditions (Bedingungen aufschiebender Art): Netzanschlusszusage, Rechtskraft eines positiven Genehmigungsbescheids, Altlastenfreistellung durch die Behörde oder Freistellung durch den Verkäufer. Ohne diese Bedingungen ist der Käufer an den Vertrag gebunden, auch wenn das Projekt nicht realisierbar ist.
- Rücktritts- und Anpassungsrechte: Für den Fall, dass eine Closing Condition nicht erfüllt wird oder sich nach Vollzug wesentliche neue Erkenntnisse ergeben, müssen Rücktrittsrechte und Preisanpassungsklauseln klar geregelt sein.
- Gewährleistungsausschlüsse und -begrenzungen: Ein pauschalier Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nur bei gutgläubigem Handeln; arglistiges Verschweigen durchbricht den Ausschluss nach den Grundsätzen des BGB stets.
- Notarielle Beurkundung aller wesentlichen Nebenabreden: Nach § 311b BGB erfasst die Beurkundungspflicht den gesamten Kaufvertrag einschließlich wesentlicher Nebenpflichten. Separat abgeschlossene schuldrechtliche Abreden, die wirtschaftlich Teil des Kaufpreismechanismus sind, können formnichtig sein.
Nach Vertragsunterzeichnung beginnt die Vollzugsphase. Sie umfasst die Einholung behördlicher Genehmigungen (soweit als Closing Condition vereinbart), die Abwicklung des Vorkaufsrechtsverfahrens der Gemeinde, die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer nach Vorlage der Auflassungsvormerkung sowie die Umschreibung im Grundbuch.
Die Mängelverjährung bei Bauwerken beträgt nach § 634a BGB fünf Jahre; bei Grundstücken ohne aufstehendes Bauwerk gelten je nach Mängelart die kürzeren Fristen des Kaufrechts (§ 438 BGB). Diese Unterscheidung ist bei gemischten Objekten – Grundstück mit bestehender Bestandsanlage – sorgfältig zu berücksichtigen.
Selbsteinschätzung: Wann ist externe anwaltliche Begleitung zwingend?
Nicht jede Immobilientransaktion erfordert zwingend externe anwaltliche Begleitung ab dem ersten Tag – aber Energieprojekte tun es. Warum?
Erstens: Die Schnittmenge aus Zivilrecht (BGB, HGB), öffentlichem Recht (BauGB, BImSchG, BBodSchG, WHG, EEG) und Energierecht ist für eine interne Rechtsabteilung eines mittelständischen Unternehmens kaum vollständig abzudecken. Zweitens: Fehler in der Due Diligence schlagen sich im ungünstigsten Fall in nicht genehmigten Projekten, Sanierungskosten oder Kaufpreisverlusten nieder – Risiken, die ein erfahrenes anwaltliches Begleitteam erheblich reduzieren kann.
Drittens: Die Haftung der Geschäftsführung für Sorgfaltspflichtverletzungen beim Grundstückserwerb ist ein reales Risiko. Führt ein mangelhaft geprüfter Ankauf zu erheblichen Verlusten, können Gesellschafter Schadensersatzansprüche gegen die Geschäftsführung geltend machen. Die Einholung fachkundigen anwaltlichen Rats dokumentiert die Erfüllung der Sorgfaltspflichten der Unternehmensleitung.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle. Ihr konkreter Fall erfordert die Prüfung von Unterlagen, Fristen und der einschlägigen Rechtsprechung.
Zur Klärung, wie eine strukturierte Due Diligence auf Ihr Ankaufsprojekt wirkt, wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
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Häufige Fragen zur Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf in der Energiewirtschaft
Was umfasst eine Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf in der Energiewirtschaft?
Eine Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf umfasst die rechtliche Prüfung des Grundbuchs, öffentlich-rechtliche Analyse nach BauGB und BImSchG, Altlasten- und Bodenprüfung nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz, Auswertung bestehender Verträge sowie die energierechtliche Prüfung von Netzanschluss und Genehmigungsfähigkeit. Im Energiebereich treten zusätzliche Prüfungsfelder – Schutzgebiete, EEG-Ausschreibungen, Kreuzungsvereinbarungen – hinzu, die spezifisches Fachwissen erfordern.
Was gilt zur notariellen Beurkundungspflicht beim Grundstückskaufvertrag?
Nach § 311b BGB bedarf der Grundstückskaufvertrag in seiner Gesamtheit der notariellen Beurkundung, einschließlich wesentlicher Nebenabreden. Werden Teile der Vertragsstruktur – Optionsrechte, Kaufpreismechanismen, Rücktrittsrechte – in separaten Dokumenten außerhalb der Urkunde geregelt, können diese formnichtig sein. Im Energiesektor sind insbesondere komplexe Bedingungsstrukturen beurkundungspflichtig; eine anwaltliche Prüfung vor Unterzeichnung ist zwingend.
Wann entsteht eine Altlastenhaftung für den Käufer eines Grundstücks?
Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) kann der Eigentümer eines Grundstücks als Zustandsstörer für schädliche Bodenveränderungen in Anspruch genommen werden – unabhängig davon, ob er die Kontamination verursacht hat. Kaufvertragliche Freistellungsklauseln begrenzen das zivilrechtliche Risiko gegenüber dem Verkäufer, schützen jedoch nicht vor behördlichen Sanierungsanordnungen. Eine Altlastenrecherche vor Vertragsschluss ist deshalb bei Industrie- und Energiestandorten unverzichtbar.
Welche Closing Conditions sind beim Ankauf von Energieprojektgrundstücken sinnvoll?
Für Energieprojekte empfiehlt sich die Aufnahme von Closing Conditions, die die Realisierbarkeit des Vorhabens absichern: positive Netzverträglichkeitsprüfung oder Netzanschlusszusage, Altlastenfreistellung, Rechtskraft wesentlicher öffentlich-rechtlicher Genehmigungen sowie – bei ausschreibungspflichtigen Projekten – Erhalt des EEG-Zuschlags. Die genaue Ausgestaltung hängt vom Projekttyp und dem Verhandlungsstand mit dem Verkäufer ab; eine anwaltliche Prüfung ist im Einzelfall geboten.
Was ist beim gemeindlichen Vorkaufsrecht zu beachten?
Gemeinden haben nach §§ 24 ff. BauGB in einer Reihe von Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das ihnen ermöglicht, in den Kaufvertrag einzutreten. Die Ausübungsfrist beträgt im Regelfall zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags. Dieser Zeitraum muss in der Transaktionsplanung als Puffer eingeplant werden. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, tritt die Gemeinde zu den Konditionen des Kaufvertrags ein; eine Anpassung des Kaufpreises ist nur in engen Grenzen möglich.
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