Ein mittelständisches Maschinenbauunternehmen plant den Erwerb eines Betriebsgeländes: Produktionshalle, Lagerflächen, Nebengebäude. Der Kaufpreis ist verhandelt, der Notartermin nahezu vereinbart – und dennoch ist die eigentliche Prüfung noch nicht abgeschlossen. Was wie ein Formalakt wirkt, ist tatsächlich das Herzstück jeder gewerblichen Immobilientransaktion: die Immobilien-Due-Diligence.
Die Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf ist die systematische rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung einer Gewerbeimmobilie vor Vertragsschluss. Sie schützt den Investor vor verdeckten Mängeln, Altlasten, baurechtlichen Beschränkungen und ungeklärten Eigentumsverhältnissen. Für Maschinenbauunternehmen, die Produktionsflächen erwerben, bildet die rechtliche Ankaufsprüfung nach Maßgabe des BGB, des Bauordnungsrechts und des öffentlichen Sachenrechts die Grundlage jeder fundierten Kaufentscheidung.
Dieser Beitrag erläutert den strukturierten Ablauf einer anwaltlichen Immobilien-Due-Diligence für den Maschinenbau, benennt die zentralen Risikobereiche und zeigt, welche rechtlichen Handlungsoptionen Investoren vor Beurkundung des Grundstückskaufvertrags haben.
Was ist Immobilien-Due-Diligence und warum ist sie im Maschinenbau unverzichtbar?
Die Immobilien-Due-Diligence ist kein gesetzlich definierter Begriff, wohl aber eine anwaltliche Kernleistung bei gewerblichen Transaktionen. Sie bezeichnet die strukturierte Prüfung sämtlicher rechtlich relevanter Aspekte einer Immobilie vor Vertragsschluss – mit dem Ziel, Risiken zu identifizieren, zu bewerten und vertragliche Schutzinstrumente zu entwickeln.
Im Maschinenbau besitzt diese Prüfung eine besondere Schärfe. Betriebsgrundstücke im produzierenden Gewerbe sind regelmäßig mit industriellen Vornutzungen belastet: Bodenverunreinigungen durch Schmiermittel, Kühlflüssigkeiten oder Lacke, nicht mehr zugelassene Lagerkapazitäten, Brandschutzmängel oder genehmigte Anlagen, die nicht dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Was bilanziell als Anlagevermögen attraktiv erscheint, kann bei näherer Betrachtung erhebliche Folgekosten auslösen.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass gerade mittelständische Maschinenbauunternehmen die Due-Diligence-Phase unterschätzen – oder sie ausschließlich als technische Prüfaufgabe verstehen. Die rechtliche Prüfung geht jedoch deutlich weiter. Sie beginnt beim Grundbuch und endet nicht selten bei öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen, die erst im Betrieb wirksam werden.
Kommt es nach Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags (der gemäß § 311b BGB notariell beurkundet sein muss) zur Entdeckung wesentlicher Mängel, sind die Handlungsoptionen erheblich eingeschränkt. Vertragliche Gewährleistungsausschlüsse – im gewerblichen Bereich häufig vereinbart – verschieben das Risiko vollständig auf den Käufer. Eine früh durchgeführte Due-Diligence ist daher keine Kostenstelle, sondern ein Sicherheitsventil.
Welche rechtlichen Prüffelder umfasst die Ankaufsprüfung im Einzelnen?
Eine vollständige anwaltliche Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf gliedert sich in mehrere Prüffelder, die in ihrer Gesamtheit ein belastbares Bild der Rechtslage ergeben. Für Produktionsimmobilien im Maschinenbau sind folgende Bereiche besonders relevant:
Grundbuchrechtliche Prüfung
Ausgangspunkt jeder Ankaufsprüfung ist die Analyse des aktuellen Grundbuchauszugs. Im Grundbuch – gegliedert in Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundpfandrechte) – sind sämtliche dinglichen Belastungen eingetragen. Für den Käufer kritisch sind insbesondere: Grundschulden und Hypotheken, Dienstbarkeiten (Wege-, Leitungs- und Überfahrtsrechte), Reallasten, Vorkaufsrechte sowie Verfügungsbeschränkungen.
Bei Industrieflächen treffen wir in der Praxis häufig auf Leitungsdienstbarkeiten, die Teile des Grundstücks faktisch der Bebauung oder der Nutzung entziehen, ohne dass dies auf den ersten Blick erkennbar wäre. Diese Rechte bleiben nach dem Eigentumsübergang bestehen, sofern sie nicht ausdrücklich abgelöst werden. Eine Prüfung der Rangverhältnisse und der dinglich gesicherten Verbindlichkeiten ist deshalb zwingend.
Baurechtliche und planungsrechtliche Prüfung
Für Maschinenbauunternehmen ist die baurechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung von zentraler Bedeutung. Maßgeblich sind das Baugesetzbuch (BauGB), die jeweilige Landesbauordnung sowie der Bebauungsplan der Gemeinde. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, bestimmt dieser Art und Maß der zulässigen Nutzung. In Gewerbe- oder Industriegebieten (GE, GI nach der Baunutzungsverordnung – BauNVO) sind Produktionsbetriebe regelmäßig zulässig, jedoch können Beschränkungen hinsichtlich Emissionen, Lärmschutz oder Gefahrenstoffe bestehen.
Liegt kein Bebauungsplan vor, beurteilt sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich). Gerade bei älteren Gewerbestandorten im Mittelstand sind nicht selten Bestandsnutzungen vorhanden, die baurechtlich nie formell genehmigt wurden – ein Risiko, das nach Eigentumsübergang auf den Erwerber übergeht.
Baugenehmigungen sind vor Vertragsschluss vollständig auf Auflagen und Nebenbestimmungen zu prüfen. Nachträgliche Auflagen der Baubehörde – etwa zur Lärmdämmung oder zum Brandschutz – können erhebliche Investitionen auslösen, die im Kaufpreis nicht berücksichtigt wurden.
Öffentlich-rechtliche Lasten und Altlasten
Im produzierenden Gewerbe zählen Altlasten zu den folgenreichsten Risiken einer Immobilientransaktion. Einschlägig ist das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), das den Eigentümer – unabhängig von seiner Verursachung – als sogenannten Zustandsstörer in die Pflicht nehmen kann. Wer ein belastetes Grundstück erwirbt, übernimmt damit unter Umständen auch öffentlich-rechtliche Sanierungspflichten.
In der Mandatspraxis beraten wir Maschinenbauunternehmen regelmäßig, die bei der Prüfung von Altlastenkataster und Bodengutachten auf Einträge gestoßen sind, die der Verkäufer nicht offengelegt hatte. Entscheidend ist dabei die Frage, ob die Belastung im Grundstückskataster oder in Behördendateien verzeichnet ist – und ob der Verkäufer eine Aufklärungspflicht hatte. Ohne belastbares Bodengutachten empfehlen wir grundsätzlich keinen Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Ebenso zu prüfen sind Erschließungsbeiträge und sonstige öffentliche Lasten, die als Grundstücksabgaben auf den Erwerber übergehen können.
Mietrecht und bestehende Nutzungsverhältnisse
Ist die Zielimmobilie ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet, ist die mietrechtliche Prüfung eigenständiger Bestandteil der Due-Diligence. Maßgeblich sind die Grundsätze des gewerblichen Mietrechts nach §§ 535 ff. BGB; das Grundprinzip „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) bewirkt, dass der Erwerber in bestehende Mietverhältnisse eintritt. Aus Investorensicht ist daher zu prüfen: Laufzeiten, Verlängerungsoptionen, Indexierungsklauseln, Sonderkündigungsrechte der Mieter, mietfreie Zeiten und etwaige Mieterstrecken.
Für einen Maschinenbauer, der die gesamte Fläche selbst nutzen will, ist ein nicht kündbbares Langzeitmietverhältnis ein erhebliches Hindernis. Hier kommt es auf die genaue Analyse der vertraglichen Ausgestaltung und – falls eine Ablöse in Frage kommt – auf die Verhandlungsführung mit dem Mieter bereits vor Beurkundung an.
Wie läuft eine strukturierte anwaltliche Due-Diligence in der Praxis ab?
Die anwaltliche Begleitung einer Immobilien-Due-Diligence folgt einem klar definierten Ablauf. Ziel ist es, innerhalb einer zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Prüfperiode ein vollständiges Risikobild zu erstellen und die Erkenntnisse in die Vertragsverhandlungen einfließen zu lassen.
- Mandat und Umfangsbestimmung: Zu Beginn wird der Prüfumfang festgelegt. Je nach Transaktionsgröße und Nutzungsart variiert das Prüfprogramm; für Produktionsimmobilien im Maschinenbau empfehlen wir regelmäßig eine erweiterte Prüfung mit Schwerpunkt auf Baurecht, Altlasten und Genehmigungshistorie.
- Datenraumsichtung: Der Verkäufer stellt üblicherweise einen virtuellen Datenraum (Virtual Data Room) bereit, der Grundbuchauszüge, Baugenehmigungen, Mietverträge, Behördenkorrespondenz, Gutachten und Dienstbarkeitsbelege enthält. Die vollständige Sichtung und Strukturierung liegt beim anwaltlichen Prüfer.
- Rechtliche Würdigung und Red-Flag-Report: Im zentralen Schritt wird jeder Prüfbereich bewertet. Kritische Feststellungen werden in einem sogenannten Red-Flag-Report zusammengefasst: Welche Risiken sind transaktionsrelevant? Welche sind durch vertragliche Klauseln beherrschbar? Welche begründen einen Rücktritt vom Kaufvorhaben?
- Vertragsgestaltung: Die Erkenntnisse aus der Due-Diligence fließen unmittelbar in die Ausgestaltung des notariellen Grundstückskaufvertrags ein: Kaufpreisanpassungsklauseln, Garantietatbestände, Freistellungserklärungen des Verkäufers, Hinterlegungsregelungen (Escrow), Rücktrittsrechte und aufschiebende Bedingungen.
- Begleitung bis zum Closing: Nach Beurkundung begleiten wir die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Erfüllung vertraglicher Bedingungen (Conditions Precedent) sowie die Koordination mit Notariat, Grundbuchamt und finanzierendem Institut.
Nach unserer Erfahrung führen gerade Lücken in der Phase zwischen Red-Flag-Report und finaler Vertragsgestaltung zu rechtlichen Nachteilen für den Käufer. Die Qualität der vertraglichen Risikoüberwälzung hängt unmittelbar von der Präzision der vorangegangenen Prüfung ab.
Welche Fehler machen Maschinenbauunternehmen beim Ankauf von Betriebsimmobilien?
Auf Grundlage unserer Beratungspraxis lassen sich typische Fehlerquellen identifizieren, die gerade mittelständische Investoren im Maschinenbau betreffen. Wer diese kennt, kann sie gezielt vermeiden.
Ein verbreiteter Fehler ist die Beschränkung der Prüfung auf technische Aspekte. Baugutachter und Ingenieure bewerten den baulichen Zustand, die Haustechnik und die energetische Effizienz. Diese Prüfung ist notwendig, ersetzt aber nicht die rechtliche Analyse. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen, schwebende Behördenverfahren oder nicht eingetragene Dienstbarkeiten bleiben einer rein technischen Prüfung verborgen.
Ebenso problematisch ist die Annahme, ein umfassender Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schütze ausschließlich den Verkäufer. Tatsächlich beeinflusst ein solcher Ausschluss auch die Nachverhandlungsposition des Käufers: Wer keine vertraglichen Garantien ausgehandelt hat, trägt das volle wirtschaftliche Risiko entdeckter Mängel – auch wenn diese dem Verkäufer bekannt waren und er sie arglistig verschwiegen hat. Arglist hebt den Ausschluss nach § 444 BGB zwar auf; die Beweislast liegt aber beim Käufer.
Schließlich beobachten wir eine Unterschätzung der Zeitachse. Wer unter Zeitdruck kauft – etwa weil ein Wettbewerber ebenfalls Interesse bekundet hat – riskiert, die Prüfperiode zu verkürzen oder auf wesentliche Unterlagen zu verzichten. In der Praxis empfehlen wir eine Mindest-Prüfperiode, die ausreichend Raum für Rückfragen an Behörden, Nachforderungen fehlender Unterlagen und externe Gutachten lässt.
Mikro-Fall aus der Kanzleipraxis
In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei ein mittelständisches Maschinenbauunternehmen aus dem süddeutschen Raum beim Erwerb eines Betriebsgeländes mit Produktionshalle, Bürotrakt und Außenlagerflächen. Ausgangslage: Das Unternehmen hatte das Grundstück bereits besichtigt, einen Letter of Intent unterzeichnet und den Notartermin für vier Wochen später angesetzt. Eine anwaltliche Prüfung war bis dahin nicht erfolgt. Im Zuge der rechtlichen Due-Diligence stellte die Kanzlei fest, dass ein Teil der Lagerflächen baurechtlich nicht genehmigt war und dass für das Grundstück ein laufendes Altlastenverdachtsverfahren bei der zuständigen Umweltbehörde bestand, das im Datenraum nicht offengelegt worden war. Vorgehen: Auf Basis des Red-Flag-Reports wurden der Kaufpreis nach unten angepasst, eine Freistellungserklärung des Verkäufers für behördliche Sanierungsmaßnahmen aufgenommen und eine aufschiebende Bedingung hinsichtlich der Einstellung des Behördenverfahrens verankert. Ergebnis: Das Mandat konnte nach Anpassung des Vertragswerks zu für den Käufer angemessenen Konditionen beurkundet werden. Die potenziellen Folgekosten waren ohne die frühzeitige Prüfung im Kaufpreis nicht abgebildet worden.
Besonderheiten bei der Finanzierungsstruktur und grundpfandrechtlichen Absicherung
Maschinenbauunternehmen finanzieren Immobilienankäufe häufig über eine Kombination aus Eigenkapital, Bankkrediten und – bei größeren Vorhaben – Fördermitteln. Für die anwaltliche Begleitung bedeutet dies: Die Ankaufsprüfung muss mit den Anforderungen des finanzierenden Instituts abgestimmt werden.
Kreditinstitute verlangen vor der Grundschuldbestellung regelmäßig ein aktuelles Wertgutachten, die Lastenfrei-Stellung des Grundstücks und in vielen Fällen einen eigenen bankinternen Due-Diligence-Bericht. Die anwaltliche Prüfung kann diese Anforderungen inhaltlich vorbereiten und damit den Zeitplan der Finanzierungszusage beschleunigen.
Zu beachten ist die Rangfolge der einzutragenden Grundpfandrechte: Die finanzierende Bank wird auf einer erstrangigen Grundschuld bestehen. Sind bereits Grundschulden aus der Finanzierung des Verkäufers eingetragen, müssen diese im Zuge des Closings abgelöst und aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die koordinierte Abwicklung – unter Einbindung von Notariat, Grundbuchamt und beiden Finanzierungsinstituten – ist ein eigenständiger Teil der anwaltlichen Transaktionsbegleitung.
Die Mängelverjährung für Bauwerke beträgt nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme. Diese Frist ist insbesondere dann relevant, wenn der Kaufgegenstand noch innerhalb der Gewährleistungszeit gegenüber dem Bauunternehmen liegt – in diesem Fall können Gewährleistungsansprüche des Verkäufers auf den Käufer abgetreten werden. Diese Option wird in der Praxis häufig übersehen.
Vertragsgestaltung nach der Due-Diligence: Risikoallokation und Schutzklauseln
Das Ergebnis der Due-Diligence entscheidet, welche vertraglichen Instrumente im notariellen Grundstückskaufvertrag eingesetzt werden. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig; ihre Auswahl hängt von der Art des identifizierten Risikos ab.
Kaufpreisanpassungen sind das häufigste Instrument. Wird ein konkretes Risiko – etwa eine Altlast mit bezifferbarem Sanierungsaufwand – identifiziert, kann der Kaufpreis entsprechend reduziert werden. Alternativ kann ein Teil des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto hinterlegt (Escrow-Modell) und erst nach Behebung des Mangels oder Einstellung des Behördenverfahrens freigegeben werden.
Garantietatbestände und Freistellungserklärungen gehen über die gesetzliche Gewährleistung hinaus. Der Verkäufer erklärt dabei verbindlich einen bestimmten Zustand (z. B. keine behördlichen Verfahren anhängig, alle Baugenehmigungen liegen vor und sind bestandskräftig) und übernimmt für den Fall der Unrichtigkeit die entsprechende Haftung. Dies geht weit über die Regelungen des allgemeinen Kaufrechts hinaus, weil die gesetzlichen Gewährleistungsrechte im gewerblichen Immobilienkaufrecht regelmäßig abbedungen werden.
Aufschiebende Bedingungen schaffen Raum zwischen Beurkundung und Vollzug. Erst wenn definierte Voraussetzungen erfüllt sind – beispielsweise die Abgabe einer behördlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung oder der Nachweis der Löschung einer Dienstbarkeit – wird der Kaufvertrag wirksam vollzogen. Dieses Instrument ist besonders geeignet, wenn Unsicherheiten nicht vollständig ausgeräumt, aber beherrschbar erscheinen.
Die vorstehende Darstellung betrifft die rechtlich typischen Gestaltungsmuster. Ihr konkreter Fall erfordert eine Prüfung der Unterlagen, der Verhandlungsposition und der einschlägigen Rechtsprechung.
Für eine fachliche Einschätzung Ihrer Ankaufssituation – Grundbuchprüfung, Vertragsgestaltung, Altlastenrisiko – schreiben Sie an info@brandtfalk.com.
Checkliste: Mindest-Prüfprogramm für den Maschinenbau-Investor
Die nachfolgende Übersicht fasst die wesentlichen Prüfpunkte zusammen, die in keiner anwaltlichen Due-Diligence für eine Produktionsimmobilie fehlen sollten.
- Grundbuchauszug (alle Abteilungen): Eigentümeridentität, Belastungen, Rangverhältnisse, vorgemerkte Rechte.
- Bebauungsplan und planungsrechtliche Zulässigkeit: Gebietsart, Nutzungsart, Baumassenzahlen, etwaige Festsetzungen zu Emissionen und Immissionsschutz.
- Baugenehmigungen und Bestandsschutz: Vorlage aller Genehmigungen inkl. Auflagen; Prüfung nicht genehmigter Anbauten oder Nutzungsänderungen.
- Altlastenverdachtsflächenkataster: Abfrage beim zuständigen Umweltamt; Vorlage von Bodengutachten oder Analyse des Fehlens einer Untersuchung.
- Öffentlich-rechtliche Erschließung: Erschließungsbeiträge, Kanal- und Abwasseranschluss, Straßenanbindung.
- Dienstbarkeiten und schuldrechtliche Nutzungsvereinbarungen: Leitungsrechte, Überfahrtsrechte, Stellplatzvereinbarungen, etwaige Nachbarrechtsvereinbarungen.
- Miet- und Pachtverhältnisse: Laufzeiten, Indexierung, Optionen, Vertragsübergang nach § 566 BGB.
- Denkmalschutz, Natur- und Artenschutz: Eintragung in Denkmallisten, Schutzgebietsausweisungen.
- Grunderwerbsteuer und steuerliche Strukturierung: Laufende Belastung, Prüfung eines Share Deals (Anteilskauf) im Vergleich zum Asset Deal.
- Finanzierungsstruktur und Grundpfandrechte: Ablösung bestehender Grundschulden, Rangplanung, Koordination mit financier.
Diese Checkliste ersetzt keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall. Sie dient der Orientierung und als Ausgangspunkt für das Mandat.
Grunderwerbsteuer und Steuerstrukturierung beim gewerblichen Immobilienkauf
Ein Aspekt, der in der anwaltlichen Due-Diligence regelmäßig mit der steuerrechtlichen Beratung verzahnt werden muss, ist die Frage der Transaktionsstruktur. Der direkte Erwerb des Grundstücks durch das Maschinenbauunternehmen (Asset Deal) unterliegt der Grunderwerbsteuer; die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht und variiert bundesweit. Alternativ kann der Erwerb als Share Deal strukturiert werden – also durch Kauf der Anteile an einer Gesellschaft, die das Grundstück hält.
Diese Strukturentscheidung hat erhebliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen, die beide Seiten der Transaktion betreffen. Steuerrechtlich sind dabei die Schwellenwerte und Haltefristen nach dem Grunderwerbsteuerrecht zu beachten, die sich in der jüngeren Vergangenheit geändert haben und reformsensibel bleiben; eine steuerrechtliche Prüfung im Einzelfall ist zwingend. Rechtlich übernimmt der Käufer beim Share Deal sämtliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft – was den Umfang der Due-Diligence deutlich erweitert.
Nach unserer Erfahrung empfiehlt sich für mittelständische Maschinenbauunternehmen eine frühzeitige Abstimmung zwischen dem immobilienrechtlich beratenden Anwalt und dem steuerrechtlichen Berater über die Transaktionsstruktur, bevor eine Einigung mit dem Verkäufer erzielt wird. Denn die Strukturentscheidung lässt sich nach Unterzeichnung eines Letter of Intent nur noch mit erheblichem Aufwand revidieren.
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Häufige Fragen zur Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf im Maschinenbau
Was prüft eine Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf?
Die anwaltliche Ankaufsprüfung umfasst die Analyse des Grundbuchs (Eigentümerstellung, Belastungen, Rangverhältnisse), die baurechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung, das Vorliegen vollständiger Baugenehmigungen, öffentlich-rechtliche Lasten wie Altlasten nach dem BBodSchG sowie bestehende Miet- und Pachtverträge. Im Maschinenbau liegt ein besonderer Schwerpunkt auf der Genehmigungshistorie und dem Altlastenrisiko aus industrieller Vornutzung.
Muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?
Ja. Nach § 311b BGB ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben; ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig. Die notarielle Beurkundung schützt beide Parteien, ersetzt jedoch nicht die vorgelagerte anwaltliche Prüfung, da der Notar keine parteiliche Interessenvertretung vornimmt und keine vollständige Risikoprüfung im Sinne der Due-Diligence schuldet.
Was bedeutet ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag für den Käufer?
Im gewerblichen Immobilienkauf wird die gesetzliche Sachmängelhaftung nach §§ 434 ff. BGB häufig vertraglich ausgeschlossen. Das bedeutet: Der Käufer trägt nach Übergang das volle Risiko entdeckter Mängel. Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel bleiben nach § 444 BGB von einem solchen Ausschluss unberührt. Umso wichtiger ist es, bekannte Risiken vor Beurkundung durch Garantieklauseln oder Kaufpreisanpassungen abzusichern.
Welche Rolle spielen Altlasten beim Grundstückskauf im produzierenden Gewerbe?
Altlasten können den Käufer als Zustandsstörer nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) in öffentlich-rechtliche Sanierungspflichten nehmen, unabhängig davon, ob er die Verunreinigung verursacht hat. Eine behördliche Abfrage beim Altlastenkataster und die Einholung eines Bodengutachtens sind daher vor jedem Erwerb eines Produktionsgrundstücks unverzichtbar. Bereits laufende Verfahren sollten im Kaufvertrag durch Freistellungserklärungen des Verkäufers abgesichert werden.
Wie lange dauert eine anwaltliche Immobilien-Due-Diligence?
Die Dauer hängt vom Umfang der zu prüfenden Unterlagen, der Vollständigkeit des Datenraums und der Komplexität der Immobilie ab. Bei einer mittelgroßen Betriebsimmobilie im Maschinenbau mit vollständigem Datenraum ist eine Prüfphase von zwei bis vier Wochen realistisch. Fehlende Unterlagen, Behördenanfragen oder die Notwendigkeit externer Gutachten können die Phase verlängern. Wir empfehlen, diese Zeit vertraglich als Prüfperiode zu vereinbaren, bevor der Notartermin fest eingetragen wird.
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal beim Immobilienkauf?
Beim Asset Deal erwirbt der Käufer das Grundstück direkt; es fällt Grunderwerbsteuer an, die Verbindlichkeiten der Vorgängergesellschaft gehen nicht über. Beim Share Deal werden Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erworben; unter bestimmten Voraussetzungen kann Grunderwerbsteuer minimiert werden, jedoch übernimmt der Käufer sämtliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Die steuerliche und rechtliche Strukturentscheidung sollte vor Verhandlungsbeginn gemeinsam mit anwaltlicher und steuerlicher Beratung getroffen werden.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle der Immobilien-Due-Diligence. Ihr konkreter Ankauf erfordert die Prüfung Ihrer Unterlagen, der Fristenplanung und der einschlägigen Rechtsprechung. Zur Klärung, wie eine strukturierte Ankaufsprüfung auf Ihr Vorhaben im Maschinenbau wirkt, wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Er ersetzt nicht die anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine Prüfung Ihres Falls kontaktieren Sie info@brandtfalk.com.