Ein mittelständisches Produktionsunternehmen identifiziert ein Bestandsgebäude als idealen Erweiterungsstandort. Der Kaufpreis erscheint attraktiv, der Zeitdruck durch den Verkäufer erheblich. Wer in dieser Konstellation die rechtliche Ankaufsprüfung verkürzt oder ganz übergeht, riskiert im schlimmsten Fall den Erwerb einer Liegenschaft mit versteckten Grundpfandrechten, baurechtswidrigen Nutzungen oder ungeklärten Altlastenverantwortlichkeiten — und trägt die Folgen als neuer Eigentümer allein.
Die Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf ist die strukturierte rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie vor Vertragsschluss. Sie schützt den Investor im Mittelstand vor verdeckten Risiken, schafft die Grundlage für eine belastbare Kaufpreisverhandlung und ist Voraussetzung dafür, dass der notariell beurkundete Kaufvertrag (§ 311b BGB) die tatsächliche Risikoverteilung zwischen Käufer und Verkäufer sachgerecht abbildet. Eine unterlassene oder lückenhafte Prüfung kann das Vorhaben wirtschaftlich gefährden — nach Eigentumsübergang sind die meisten Risiken beim Käufer.
Der folgende Beitrag erläutert, welche Prüffelder die rechtliche Ankaufsprüfung abdeckt, welche Normen des BGB und des öffentlichen Baurechts maßgeblich sind, wie die Ergebnisse in die Vertragsgestaltung einfließen und welche Schritte Investoren vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einleiten sollten.
Was ist die Immobilien-Due-Diligence — und warum ist sie beim Ankauf unverzichtbar?
Die Immobilien-Due-Diligence (Ankaufsprüfung) bezeichnet den systematischen Prozess, mit dem Käufer vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags alle wesentlichen rechtlichen, baulichen, wirtschaftlichen und steuerlichen Risiken einer Immobilie erheben, bewerten und dokumentieren. Ihr Kern liegt in der rechtlichen Due Diligence: Sie prüft das Eigentum, die dingliche Belastungssituation, die Bebaubarkeit, behördliche Auflagen und die vertraglichen Bindungen, die nach § 311b BGB mit dem Grundstück übergehen.
In der Mandatspraxis sehen wir regelmäßig, dass gerade mittelständische Investoren die Ankaufsprüfung als optionalen Zusatzschritt betrachten — und erst nach Eigentumsübergang mit den Konsequenzen konfrontiert werden. Das ist strukturell falsch: Nach Übergabe läuft die kaufrechtliche Sachmängelverjährung (§ 438 BGB), und Verkäufer schließen in gewerblichen Kaufverträgen die Sachmängelgewährleistung regelmäßig weitgehend aus, soweit dies rechtlich zulässig ist. Das Prüfungsfenster ist damit faktisch auf die Zeit vor Beurkundung beschränkt.
Wirtschaftlich betrachtet ist die Due Diligence kein Kostenfaktor, sondern ein Steuerungsinstrument. Ihre Ergebnisse ermöglichen eine fundierte Kaufpreisanpassung, die Aufnahme verkäuferseitiger Garantien in den Kaufvertrag und — wo Risiken nicht beherrschbar sind — den Abbruch der Transaktion, bevor erhebliche Folgekosten entstehen. Welche Risikopotenziale konkret bestehen, hängt von Lage, Baujahr, Nutzungshistorie und Eigentümerstruktur der Liegenschaft ab.
Welche Prüffelder umfasst die rechtliche Ankaufsprüfung im Einzelnen?
Die rechtliche Due Diligence bei Immobilientransaktionen gliedert sich in mehrere Prüfebenen, die aufeinander aufbauen. Jede Ebene adressiert einen spezifischen Risikobereich, der im Kaufvertrag vertraglich gesteuert werden muss.
Grundbuchanalyse: Ausgangspunkt ist das Grundbuch als öffentliches Register. Es weist Eigentümerverhältnisse, Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden), Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte), Reallasten und Vorkaufsrechte aus. Besonderes Augenmerk gilt eingetragenen Dienstbarkeiten, weil diese nach § 1018 BGB als dingliche Rechte mit dem Grundstück übergehen und die geplante Nutzung dauerhaft einschränken können. Ein nicht gelöschtes Vorkaufsrecht — etwa nach § 24 BauGB zugunsten der Gemeinde — kann die gesamte Transaktion verzögern oder verhindern.
Parallel zur Grundbuchanalyse ist das Baulastenverzeichnis zu prüfen. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde; sie erscheinen nicht im Grundbuch, können aber erhebliche Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen begründen. In der Mandatspraxis begegnet uns diese Lücke zwischen Grundbuch und Baulastenverzeichnis überproportional häufig — mit erheblichen Konsequenzen für die Nutzbarkeit des Objekts.
Baurechtliche Prüfung: Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach dem Bebauungsplan oder, falls keiner besteht, nach § 34 BauGB (Innenbereich) bzw. § 35 BauGB (Außenbereich). Für den gewerblichen Investor ist entscheidend, ob die geplante Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist, welche Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl gelten und ob vorhandene Gebäude formell legal errichtet wurden. Bestandsschutz ist keine dauerhafte Garantie: Er erlischt, wenn ein Gebäude mehr als ein geringfügiges Maß verändert wird.
Miet- und Pachtverhältnisse: Bei Bestandsobjekten mit Mieterbindung gehen bestehende Mietverträge nach § 566 BGB mit dem Eigentum über — „Kauf bricht nicht Miete". Der Käufer tritt in sämtliche Rechte und Pflichten ein. Eine sorgfältige Prüfung der Mietverträge auf Laufzeiten, Kündigungsoptionen, Miethöhe im Verhältnis zur Marktmiete, Betriebskostenabrechnungspflichten und Mieterbindungen ist daher essenzieller Bestandteil der rechtlichen Due Diligence.
Altlasten und Umweltrisiken: Die Haftung für schädliche Bodenveränderungen und Altlasten richtet sich nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG). Als Zustandsstörer haftet der Grundstückseigentümer — unabhängig davon, ob er die Kontamination verursacht hat. Eintragungen im Altlastenkataster (Bodenschutz- und Altlastenkataster) und der Betrieb früherer Nutzungen (Tankstellen, Chemiewerke, Wäschereien) sind stets zu prüfen. Altlasten können die Kaufpreisentscheidung in erheblichem Maß beeinflussen, weil Sanierungskosten regelmäßig in einem ungünstigen Verhältnis zum Grundstückswert stehen.
Öffentliche Lasten und Erschließung: Rückständige Grundsteuer, Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und Anliegerbeiträge nach Kommunalabgabenrecht können auf den neuen Eigentümer übergehen oder als öffentliche Last auf dem Grundstück lasten. Die Prüfung entsprechender Bescheide und die Einholung einer Auskunft über ausstehende Forderungen beim zuständigen Finanzamt und der Gemeinde ist obligatorisch.
Wie fließen Due-Diligence-Ergebnisse in die Kaufvertragsgestaltung ein?
Die Ergebnisse der Ankaufsprüfung steuern unmittelbar die Verhandlungsposition des Käufers und die Vertragsstruktur. Der Grundstückskaufvertrag ist nach § 311b BGB notariell zu beurkundieren; der Notar beurkundet jedoch das Vereinbarte, nicht das Angemessene. Die inhaltliche Ausgestaltung obliegt den Parteien und — im Interesse des Käufers — dessen rechtlichem Berater.
Drei Gestaltungsinstrumente stehen im Mittelpunkt der Kaufvertragsverhandlung nach Abschluss der Due Diligence:
- Kaufpreisanpassung: Identifizierte Risiken (etwa laufende Baumängel, kontaminierte Flächen, kurz auslaufende Mietverträge) rechtfertigen einen Kaufpreisabschlag. Der Umfang hängt von der Quantifizierbarkeit des Risikos ab; häufig empfiehlt sich ein Betrag in Höhe der geschätzten Beseitigungskosten zuzüglich eines Risikopuffers.
- Verkäufergarantien: Für Risiken, die nach Due Diligence nicht abschließend bewertet werden können, lassen sich verkäuferseitige Garantien vereinbaren: etwa zur Freiheit des Grundstücks von behördlichen Nutzungsuntersagungen, zur Vollständigkeit der übergebenen Mietvertragsunterlagen oder zur Nichtexistenz bekannter Altlasten. Garantien weichen von der kaufrechtlichen Sachmängelgewährleistung ab und sind gesondert verhandelbar.
- Freistellungsklauseln und Rücktrittsrechte: Bei Risiken mit erheblichem Realisierungspotenzial kann vereinbart werden, dass der Verkäufer den Käufer von bestimmten Ansprüchen Dritter freistellt. Für den Fall des Auffindens von Altlasten oberhalb definierter Schwellenwerte sind Rücktrittsrechte oder kaufpreisreduzierende Mechanismen üblich.
Nach unserer Erfahrung erweist sich der Zeitpunkt der Due Diligence als entscheidend: Wird die rechtliche Prüfung erst nach Unterzeichnung eines Letter of Intent (Absichtserklärung) oder eines vorläufigen Kaufvertrags begonnen, hat der Käufer seine Verhandlungsposition bereits geschwächt. Die Ankaufsprüfung sollte spätestens parallel zu den Kaufpreisverhandlungen einsetzen — idealerweise vor Unterzeichnung jeder verbindlichen Vorabvereinbarung.
Welche Besonderheiten gelten für gewerbliche Investoren im Mittelstand?
Inhabergeführte Unternehmen und mittelständische Investoren stehen bei der Immobilien-Due-Diligence vor Herausforderungen, die sich von denen institutioneller Investoren unterscheiden. Während Fonds und Versicherungen über spezialisierte Inhouse-Teams verfügen, fehlt mittelständischen Käufern häufig die interne Kapazität für eine strukturierte Prüfung — und die zeitliche Ressource, die ein komplexes Datenangebot des Verkäufers erfordert.
Hinzu kommt die Haftungsdimension für die Geschäftsführung: Entscheidet ein Geschäftsführer einer GmbH über einen Immobilienankauf ohne hinreichende Prüfung, stellt sich die Frage der Sorgfaltspflicht nach § 43 GmbHG. Die Business Judgment Rule schützt unternehmerische Entscheidungen nur dann, wenn auf der Basis angemessener Information gehandelt wurde. Eine unterlassene Due Diligence bei einer wesentlichen Investitionsentscheidung kann daher nicht nur das Unternehmen, sondern auch den handelnden Geschäftsführer persönlich belasten.
Für mittelständische Investoren sind folgende Konstellationen in der Praxis besonders relevant:
- Betriebsimmobilien für Eigennutzung: Erwerb eines Produktions-, Lager- oder Bürogebäudes für den eigenen Betrieb. Hier ist die baurechtliche Zulässigkeit der spezifischen Nutzungsart (§ 34 BauGB, Bebauungsplan) vorrangig zu prüfen — ein Gebäude darf baurechtlich vorhanden sein, ohne die geplante Nutzungsänderung zuzulassen.
- Erwerb von Renditeimmobilien: Kauf von vermieteten Gewerbe- oder Wohnimmobilien als Kapitalanlage. Die Analyse der bestehenden Mietverträge, der Mieterbonität und der Indexierungsklauseln bestimmt die Ertragssicherheit und damit die Werthaltigkeit der Investition.
- Projektentwicklung: Erwerb von Grundstücken zur Bebauung oder Revitalisierung. Hier sind neben den Standardfeldern auch Planungsrecht, Umlegungsverfahren und vorläufige Baugenehmigungsrisiken zu prüfen.
In einem aktuellen Mandat beriet die Kanzlei ein mittelständisches Logistikunternehmen aus der Handelsbranche, das ein bestehendes Hallenkomplex-Objekt für rund 10 Millionen Euro erwerben wollte. Ausgangslage: Der Kaufpreis erschien marktgerecht, der Verkäufer drängte auf einen schnellen Abschluss innerhalb von vier Wochen. Vorgehen: Die rechtliche Ankaufsprüfung ergab eine im Grundbuch eingetragene, aber wirtschaftlich wertlose Grundschuld, die formal nicht gelöscht war, sowie eine Baulast zugunsten eines benachbarten Grundstücks, die eine seitliche Bebauungszone von drei Metern dauerhaft freizuhalten verpflichtete. Ergebnis: Nach Verhandlung wurden die Löschung der Grundschuld und eine Freistellungsklausel für potenzielle behördliche Rückforderungen vertraglich gesichert; die Baulastensituation floss in eine Kaufpreisreduzierung ein. Der Erwerber schloss den Kaufvertrag auf Basis einer belastbaren Risikogrundlage ab.
Wie ist der Ablauf einer strukturierten Ankaufsprüfung — und welche Fristen sind zu beachten?
Eine strukturierte Immobilien-Due-Diligence folgt einem Ablaufmuster, das in der Regel drei Phasen umfasst. Die Gesamtdauer hängt vom Umfang der Transaktion und der Verfügbarkeit der Unterlagen ab; bei mittleren Transaktionen sind zwei bis vier Wochen realistisch.
- Unterlagenerhebung und Datenraum-Analyse: Der Verkäufer stellt in einem Datenraum (physisch oder digital) alle relevanten Unterlagen zur Verfügung: Grundbuchauszüge, Bebauungsplan, Baugenehmigungen, Mietverträge, Wartungsverträge, Versicherungsunterlagen, Korrespondenz mit Behörden. Ein strukturierter Prüfkatalog (Due-Diligence-Checkliste) stellt sicher, dass keine Prüfkategorie übersehen wird.
- Analyse und Risikoidentifikation: Die eingeholten Unterlagen werden rechtlich bewertet. Lücken und unklare Sachverhalte werden identifiziert und über Fragen an den Verkäufer adressiert. Technische und steuerliche Befunde werden parallel erhoben und mit dem rechtlichen Befund zusammengeführt.
- Berichterstattung und Vertragsgestaltung: Die Ergebnisse werden in einem Due-Diligence-Bericht zusammengefasst, der Risiken nach Wesentlichkeit kategorisiert (Red Flags, Amber Flags, White Flags). Auf Basis des Berichts wird die Vertragsstruktur angepasst.
Zu den relevanten gesetzlichen Fristen im Transaktionsprozess: Die Mängelverjährung nach § 438 BGB beträgt für Grundstücke und Bauwerke fünf Jahre ab Übergabe. Für im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter gilt die reguläre Verjährung nach § 195 BGB von drei Jahren. Diese Fristen unterstreichen, weshalb die Risikoaufdeckung vor Vertragsschluss wirtschaftlich weitaus günstiger ist als die nachträgliche Durchsetzung kaufvertraglicher Ansprüche.
Ein gesondertes Augenmerk verdient das kommunale Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB. Steht eine Gemeinde mit einem Vorkaufsrecht in den dortigen Kategorien (z. B. Sanierungsgebiete, ökologische Schutzgebiete), hat sie nach Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar eine Ausübungsfrist von zwei Monaten. In dieser Zeit ist der Erwerbsprozess faktisch blockiert. Die frühzeitige Klärung beim zuständigen Stadtplanungs- oder Baurechtsamt, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob auf dessen Ausübung verzichtet wird, spart Zeit und Kosten.
Wie wirken sich Grundstückskaufvertrag und notarielle Beurkundung auf die Risikoverteilung aus?
Der notarielle Kaufvertrag nach § 311b BGB ist das zentrale Risikosteuerungsinstrument der Transaktion. Notarielle Beurkundung ist zwingend — ein formunwirksamer Grundstückskaufvertrag ist nichtig. Der Notar ist zur Belehrung beider Parteien verpflichtet, nicht zur einseitigen Interessenwahrung des Käufers. Die inhaltliche Gestaltung — insbesondere der Umfang des Gewährleistungsausschlusses, die Formulierung von Garantien und die Haftungsklauseln — ist Verhandlungssache.
Gewerbliche Kaufverträge enthalten regelmäßig eine weitgehende Haftungsfreizeichnung des Verkäufers für Sachmängel. Rechtlich ist dies zulässig, solange der Verkäufer keine arglistig verschwiegenen Mängel verdeckt (§ 444 BGB). Arglistige Täuschung setzt die positive Kenntnis des Verkäufers voraus und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. In der Praxis ist die Beweisführung für Arglist jedoch schwierig.
Für den Käufer ist deshalb entscheidend: Was nicht in der Due Diligence aufgedeckt und vertraglich adressiert wird, trägt nach Eigentumsübergang der Erwerber. Die vertragsrechtliche Risikoverteilung folgt der Prüfungstiefe — nicht umgekehrt. Käufer, die sich auf die vorvertraglich übermittelte Beschreibung des Verkäufers verlassen, ohne eigenständig zu prüfen, geben das schärfste Werkzeug der Kaufpreisverhandlung und der Risikoabsicherung aus der Hand.
Ein weiterer Aspekt betrifft die steuerliche Gestaltung des Erwerbs: Wird eine Immobilie über den Kauf von Gesellschaftsanteilen (Share Deal) statt direkt als Grundstück (Asset Deal) erworben, kann unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer gespart werden. Diese Strukturüberlegung ist Teil der Due Diligence und erfordert steuerrechtliche Begleitung. Die Regelungen zur Grunderwerbsteuer nach dem GrEStG wurden in den vergangenen Jahren mehrfach verschärft; die konkrete Anwendbarkeit einer Share-Deal-Strukturierung ist im Einzelfall zu prüfen.
Häufige Fehler und Risikoquellen bei der Ankaufsprüfung im Mittelstand
Nach unserer Erfahrung entstehen die gravierendsten Transaktionsrisiken nicht aus übersehenen Detailregelungen, sondern aus systematisch ausgelassenen Prüfbereichen. Folgende Fehlerquellen treten in der Mandatspraxis wiederkehrend auf:
- Keine Prüfung des Baulastenverzeichnisses: Das Baulastenverzeichnis wird nicht durch das Grundbuch abgedeckt. Wer nur Grundbuchauszüge prüft, übersieht öffentlich-rechtliche Bindungen, die die Nutzbarkeit der Immobilie dauerhaft einschränken.
- Unvollständige Mietvertragsanalyse: Mietverträge werden zwar übermittelt, aber nicht auf wirtschaftliche Kernparameter (Staffelung, Kündigungsrechte der Mieter, Betriebspflichten, Wertsicherungsklauseln) analysiert. Gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen können Laufzeitbindungen und Mieteroptionsrechte die Investitionsplanung erheblich beeinflussen.
- Kein Abgleich mit Baugenehmigung: Bestandsgebäude werden nicht gegen die erteilte Baugenehmigung geprüft. Abweichungen (Schwarzbauten, ungenehmigt errichtete Anbauten) können Rückbauverpflichtungen auslösen, die der neue Eigentümer zu erfüllen hat.
- Unterschätzung von Erschließungskosten: Rückständige Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und kommunale Sonderbeiträge sind weder im Grundbuch eingetragen noch stets in der Verkäuferauskunft vollständig enthalten. Eine direkte Anfrage bei der Gemeinde ist obligatorisch.
- Zeitdruck als strukturelles Risiko: Verkäufer setzen mittelständische Käufer unter Zeitdruck, um die Prüfungstiefe zu begrenzen. In der Praxis führt das dazu, dass Prüfbereiche nach Wichtigkeit gekürzt werden — häufig zulasten des öffentlichen Rechts, das gerade bei Altbeständen erhebliche Risiken bergen kann.
Die vorstehende Darstellung betrifft die typischen Muster. Ihr konkreter Fall erfordert die Prüfung spezifischer Unterlagen, Fristen und der einschlägigen Rechtsprechung.
Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen und eine fachliche Einschätzung Ihrer Ankaufsstruktur erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
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Häufige Fragen zur Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf
Was prüft die rechtliche Immobilien-Due-Diligence beim Ankauf?
Die rechtliche Ankaufsprüfung umfasst die Analyse des Grundbuchs auf dingliche Belastungen und Eigentumsverhältnisse, das Baulastenverzeichnis, die baurechtliche Zulässigkeit der geplanten Nutzung, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse, öffentlich-rechtliche Auflagen, Altlastenrisiken nach dem BBodSchG sowie ausstehende kommunale Beiträge. Jeder dieser Bereiche kann zu kaufpreisrelevanten Erkenntnissen oder vertraglichen Anpassungen führen.
Kann ich die Due Diligence auch nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durchführen?
Formal ist eine Prüfung nach Beurkundung noch möglich; praktisch verliert sie ihre steuernde Funktion weitgehend. Der Kaufvertrag ist mit notarieller Beurkundung nach § 311b BGB formwirksam; Rücktrittsrechte bestehen nur, wenn diese explizit vereinbart wurden oder gesetzliche Voraussetzungen vorliegen. Die Due Diligence entfaltet ihren vollen Wert ausschließlich vor dem beurkundeten Kaufvertragsschluss — nur dann können Ergebnisse in Kaufpreisanpassungen, Garantien oder Rücktrittsklauseln einfließen.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Gemeinde für den Transaktionsprozess?
Gemeinden haben nach §§ 24 ff. BauGB in bestimmten Gebieten (z. B. Sanierungsgebiete, Gebiete mit Bebauungsplan) ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Nach Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar hat die Gemeinde eine Ausübungsfrist von zwei Monaten. Während dieser Frist ist die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch blockiert. Eine frühzeitige Anfrage beim zuständigen Amt, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob auf die Ausübung verzichtet wird (Negativzeugnis), ist empfehlenswert.
Haftet der Verkäufer nach Eigentumsübergang noch für Mängel?
In gewerblichen Immobilienkaufverträgen wird die Sachmängelhaftung des Verkäufers regelmäßig weitgehend ausgeschlossen. Ausgenommen sind arglistig verschwiegene Mängel nach § 444 BGB — deren Nachweis ist jedoch voraussetzungsreich. Die gesetzliche Mängelverjährung beträgt fünf Jahre für Bauwerke (§ 634a BGB) und beginnt mit der Übergabe. In der Praxis läuft der Käufer ohne eigene Ankaufsprüfung Gefahr, bekannte oder erkennbare Risiken zu übernehmen, ohne sie vertraglich abgesichert zu haben.
Was kostet eine anwaltliche Begleitung der Immobilien-Due-Diligence?
Die Vergütung richtet sich nach Transaktionsvolumen, Prüftiefe und Aufwand. Übliche Ansätze sind ein Stundenhonorar nach Vergütungsvereinbarung gemäß § 3a RVG oder ein Pauschalhonorar für definierte Prüfmodule. Eine Ersteinschätzung zum voraussichtlichen Aufwand erhalten Sie nach Übermittlung der Eckdaten Ihrer Transaktion. Für eine erste Durchsicht schreiben Sie an info@brandtfalk.com.
Die vorstehende Darstellung betrifft die wesentlichen Regelfelder der Immobilien-Due-Diligence. Ihr konkretes Ankaufsvorhaben erfordert die individuelle Prüfung Ihrer Unterlagen, der Grundbuchsituation und der baurechtlichen Rahmenbedingungen. Zur Klärung, wie eine strukturierte Ankaufsprüfung auf Ihre Transaktion wirkt, wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Er ersetzt nicht die anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an info@brandtfalk.com.
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