Ein inhabergeführtes Maschinenbauunternehmen erhält ohne Vorwarnung ein Schreiben: Der Vermieter erklärt die fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrags und fordert die Betriebshalle binnen weniger Wochen zu räumen. Gleichzeitig hält die Unternehmensleitung seit Monaten Zahlungen zurück, weil gravierende Mängel die Produktion beeinträchtigen. Welche Partei steht rechtlich besser da?
Die Kündigung und Räumung von Gewerbemietverträgen richtet sich nach den §§ 535 ff. BGB, ergänzt durch die speziellen Regelungen für Mietverhältnisse über Geschäftsräume. Für Unternehmer im Mittelstand gilt: Ordentliche Kündigungsfristen sind grundsätzlich dispositiv und vertraglich frei vereinbar; die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund setzt eine erhebliche Pflichtverletzung der Gegenseite voraus, die zuvor abgemahnt oder – bei Zahlungsrückständen – in bestimmter Höhe aufgelaufen sein muss. Wer die einschlägigen Voraussetzungen und Fristen nicht kennt, riskiert entweder einen unwirksamen Räumungstitel oder eine unberechtigte Kündigung, die ihn schadensersatzpflichtig macht.
Der folgende Beitrag analysiert die maßgeblichen Kündigungsarten, die Voraussetzungen der Räumungsklage, typische Verteidigungsstrategien sowie die prozessualen Besonderheiten auf der Ebene der Landgerichte – und zeigt, welche Handlungsoptionen Mieter und Vermieter in der Mandatspraxis realistisch haben.
Grundstruktur des gewerblichen Mietrechts: Was gilt für Unternehmensmieter?
Das gewerbliche Mietrecht ist kein eigenständiger Rechtsbereich, sondern ein Teilbereich des allgemeinen Mietrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch – mit dem entscheidenden Unterschied, dass die für Wohnraummieter geltenden Schutzvorschriften hier weitgehend nicht anwendbar sind. Unternehmer, die Gewerberäume anmieten, können mit dem Vermieter nahezu jeden Inhalt frei vereinbaren; die Vertragsfreiheit ist erheblich weiter als im Wohnraummietrecht.
Was bedeutet das konkret? Die §§ 549 bis 577a BGB, die den Wohnraummieter schützen, gelten für Gewerbemietverträge nicht. Das betrifft insbesondere den Kündigungsschutz, Miethöhenbeschränkungen und die Sozialklausel. Das Gewerbemietrecht kennt keine gesetzliche Begrenzung der Miethöhe, keinen Milieuschutz und – im Regelfall – keine Härteklausel gegen die Räumung.
In der Mandatspraxis sehen wir, dass gerade inhabergeführte Unternehmen diesen Unterschied unterschätzen. Wer sein Betriebsgelände, seine Lagerhalle oder seine Gewerbefläche verliert, verliert häufig auch die operative Basis. Eine sorgfältige Vertragsprüfung bereits vor Vertragsschluss ist daher der wichtigste Schutz – nicht das Hoffen auf gesetzliche Auffangklauseln im Streitfall.
Relevant für die Kündigungsfolgen ist zudem die Frage, ob ein befristeter oder unbefristeter Gewerbemietvertrag vorliegt. Ein Zeitmietvertrag (§ 542 Abs. 2 BGB) endet grundsätzlich mit Zeitablauf, bedarf keiner Kündigung und gibt dem Mieter nach Ablauf der Frist keinen Anspruch auf Fortsetzung. Viele Unternehmer übersehen dabei, dass auch stillschweigende Verlängerungsklauseln nur dann greifen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig widerspricht.
Ordentliche Kündigung: Welche Fristen gelten im Gewerbemietrecht?
Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Gewerbemietvertrags richtet sich nach § 580a BGB. Die gesetzliche Frist beträgt spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres – in der Praxis damit regelmäßig eine Frist von etwa sechs Monaten. Diese Frist ist dispositiv und kann im Gewerbemietvertrag verlängert, verkürzt oder durch eine feste Laufzeit ersetzt werden.
Für den Mittelstand ergibt sich daraus eine typische Konstellation: Langjährige Gewerbemietverträge enthalten häufig kombinierte Festlaufzeiten mit einseitigen Verlängerungsoptionen und vertraglichen Ausschlüssen der ordentlichen Kündigung für mehrere Jahre. Solche Vereinbarungen sind wirksam, sofern sie nicht überraschend im Sinne des AGB-Rechts sind oder einzelne Klauseln einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB nicht standhalten.
Wann kippt eine solche Bindungsklausel? Nach der Rechtsprechung der Landgerichte gilt: Einseitige Verlängerungsoptionen zugunsten des Vermieters, die den Mieter über die vereinbarte Grundlaufzeit hinaus binden, ohne ihm selbst eine Verlängerungsmöglichkeit zu geben, können als unangemessene Benachteiligung unwirksam sein. Die genaue Grenze ist einzelfallabhängig – und lässt sich ohne Prüfung des konkreten Vertragswerks nicht pauschal beantworten.
Ein weiterer Aspekt, der in der Praxis unterschätzt wird: Schriftformverstöße. Mietverträge über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden, sonst gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen – und sind ordentlich kündbar. Nachträgliche mündliche Änderungen, die den schriftlichen Vertrag wesentlich modifizieren, können den Schriftformverstoß auslösen und damit das gesamte Befristungsgefüge zum Einsturz bringen. In unserer Beratungspraxis begegnen wir diesem Problem regelmäßig bei Unternehmen, die über Jahre hinweg mündliche Nebenabreden getroffen haben.
Außerordentliche fristlose Kündigung: Wann ist sie wirksam?
Die fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) ist das schärfste Instrument im gewerblichen Mietrecht. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die kündigende Partei unzumutbar macht. Das Gesetz benennt in § 543 BGB gesetzliche Regelbeispiele, die auch für Gewerbemietverträge gelten.
Der praktisch häufigste Fall beim Vermieter ist der Zahlungsverzug des Mieters. Hier gilt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Die fristlose Kündigung ist wirksam, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder wenn der Rückstand einen Betrag erreicht, der die Miete für zwei Monate übersteigt. Die genaue Höhe des relevanten Rückstands ist dem Vertragswerk und den konkreten Mietzahlungen zu entnehmen – eine pauschale Bezifferung ist ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht möglich.
Für den Mieter kommen als außerordentliche Kündigungsgründe insbesondere in Betracht: erhebliche Mängel, die die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB), Entzug des Gebrauchs durch den Vermieter oder eine schwerwiegende Verletzung der Instandhaltungspflicht. Auch hier gilt: Vor einer fristlosen Kündigung durch den Mieter sollte regelmäßig eine Abmahnung erfolgen, damit der Kündigungsempfänger Gelegenheit hat, den Mangel oder die Pflichtverletzung zu beseitigen.
Rhetorik der Praxis: Wie viele fristlose Kündigungen halten einer gerichtlichen Überprüfung tatsächlich stand? Nach unserer Erfahrung scheitern viele fristlose Kündigungen daran, dass der Kündigungsgrund entweder nicht hinreichend substantiiert dargelegt oder die vorherige Abmahnung nicht ordnungsgemäß ausgesprochen wurde. Eine formal fehlerhafte fristlose Kündigung kann – je nach Vertragsgestaltung – in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Kündigungsvoraussetzungen für diese Variante vorliegen. Diese Frage ist für die Prozessstrategie erheblich.
Räumungsklage: Voraussetzungen, Verfahren und Zuständigkeit
Gibt der Mieter nach Kündigung die Mietsache nicht zurück, ist die Räumungsklage der Weg des Vermieters zur Durchsetzung seines Herausgabeanspruchs nach § 546 BGB. Für Gewerbemietstreitigkeiten ist nach § 23 Nr. 2a GVG das Landgericht zuständig, wenn der Streitwert 5.000 Euro übersteigt – was bei Gewerberäumen fast immer der Fall ist. Die erstinstanzliche Zuständigkeit der Landgerichte hat prozessuale Konsequenzen: Anwaltszwang besteht, und die Verfahrensdauer ist in der Regel länger als vor dem Amtsgericht.
Die Räumungsklage selbst ist eine Klage auf Herausgabe und Räumung der gemieteten Räumlichkeiten. Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass das Mietverhältnis wirksam beendet wurde und der Mieter die Rückgabe verweigert. Typische Verteidigungsstrategien des Mieters: Bestreiten der Wirksamkeit der Kündigung, Geltendmachung von Gegenforderungen (z. B. aus nicht erstatteten Investitionen), Berufung auf eine formnichtige Kündigung oder das Fehlen der Abmahnung.
Ein besonderes Instrument ist die Räumungsverfügung im einstweiligen Rechtsschutz. Sie setzt voraus, dass der Vermieter einen Verfügungsanspruch (wirksame Kündigung) und einen Verfügungsgrund (besondere Dringlichkeit) glaubhaft macht. In der Praxis ist die einstweilige Räumungsverfügung bei Gewerberäumen nur in Ausnahmefällen erfolgreich, weil Gerichte die Vorverlagerung des Hauptsacheverfahrens in der Regel ablehnen. Der klassische Weg führt durch das Hauptsacheverfahren.
Nach Erlass des Räumungsurteils und dessen Rechtskraft kann der Vermieter die Zwangsvollstreckung betreiben: Der Gerichtsvollzieher vollstreckt, der Mieter muss ausziehen, und das im Objekt verbliebene Inventar wird in der Regel auf Kosten des Mieters abtransportiert. Für Unternehmer bedeutet dies im schlimmsten Fall den Verlust des Betriebsstandorts ohne Übergangsfrist.
Gegenforderungen und Aufrechnungsstrategien des Mieters
Ein Mietverhältnis über Gewerberäume ist kein einseitiges Schuldverhältnis. Der Mieter hat eigene Ansprüche gegen den Vermieter – und deren Kenntnis ist strategisch entscheidend, wenn es zu Kündigungs- und Räumungsstreitigkeiten kommt. Nach unserer Erfahrung werden Mieter-Gegenforderungen im Prozess häufig zu spät oder nicht vollständig geltend gemacht.
Welche Ansprüche kommen in Betracht? Erstens: Mietminderung nach § 536 BGB bei Mängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein – sie muss nicht gesondert erklärt werden. Das bedeutet umgekehrt: Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete vorbehaltlos und rügt die Mängel erst später, kann er seinen Minderungsanspruch für die Vergangenheit möglicherweise verwirkt haben.
Zweitens: Schadensersatzansprüche aus §§ 536a, 280 BGB, wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels schuldhaft verzögert und dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht – etwa durch Betriebsunterbrechung oder Mehrkosten für Ausweichflächen. Drittens: Ansprüche auf Erstattung von Mietereinbauten oder sog. Mietereinbauten, sofern diese nach dem Vertrag bei Rückgabe zu vergüten sind.
Für die Prozessstrategie folgt daraus: Der Vermieter, der die fristlose Kündigung auf Zahlungsverzug stützt, muss damit rechnen, dass der Mieter dem Rückstandsbetrag Mietminderungen entgegensetzt, die den Verzug in Teilen entfallen lassen könnten. Das ist eine typische Konstellation, in der das Gericht zunächst klären muss, ob die vertragsgemäße Miete überhaupt in voller Höhe geschuldet war.
Typische Fehlerquellen auf Vermieter- und Mieterseite
In der landgerichtlichen Praxis zeigen sich auf beiden Seiten wiederkehrende Fehler, die Verfahren verlängern oder Prozesse verlieren lassen. Auf Vermieterseite ist der häufigste Fehler die mangelhafte Vorbereitung der Kündigung: fehlendes Abmahnungsschreiben, unzureichend bezeichnete Kündigungsgründe oder Zweifel an der Vertretungsberechtigung des Unterzeichners. Diese formalen Mängel können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Auf Mieterseite ist das typische Problem die zu späte Reaktion. Wer eine Kündigung erhält und zunächst abwartet, verliert Handlungsoptionen. Insbesondere die Sicherung von Beweismitteln für Mängel (Fotos, Gutachten, schriftliche Rügen) ist nach einem Auszug kaum noch möglich. Auch die Verhandlungsposition gegenüber dem Vermieter verschlechtert sich erheblich, sobald das Räumungsverfahren eingeleitet ist.
Ein weiterer typischer Fehler auf Mieterseite: die Aufgabe von Räumen ohne schriftliche Vereinbarung. Zieht der Mieter ohne Einigung aus, ohne den Schlüssel förmlich zurückzugeben und die Rückgabe zu dokumentieren, riskiert er, dass Vermieter weiterhin Miete verlangen oder Schadensersatz für den Zustand der Räume. Umgekehrt kann ein Verbleib im Objekt nach Kündigung zu einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB führen, die in der Regel in Höhe der vereinbarten Miete anfällt.
Ist eine außergerichtliche Einigung noch möglich, wenn das Verfahren bereits eingeleitet ist? Nach unserer Erfahrung ja – und häufig ist sie der wirtschaftlich sinnvollere Weg. Ein Räumungsvergleich mit Vereinbarung einer Räumungsfrist, Auflösung noch bestehender Streitpunkte über Nebenkostenabrechnungen und beiderseitigem Verzicht auf weitergehende Ansprüche spart beiden Seiten Verfahrenskosten und Unsicherheit.
Mikro-Fall aus der Mandatspraxis
Die Kanzlei beriet ein mittelständisches Handelsunternehmen, das Lager- und Büroflächen in einer Gewerbeimmobilie angemietet hatte. Der Vermieter hatte die fristlose Kündigung wegen angeblichen Zahlungsverzugs erklärt und Räumungsklage vor dem Landgericht eingereicht. Ausgangslage: Das Unternehmen hatte einen Teil der Miete einbehalten, weil das Dach der Lagerhalle undicht war und Waren beschädigt worden waren. Die Mängelrüge war schriftlich erfolgt, ein förmliches Abmahnungsverfahren hatte der Vermieter jedoch nie abgewartet. Vorgehen: Die Kanzlei prüfte die Höhe des einbehaltenen Mietzinses im Verhältnis zu den feststellbaren Mängeln und berechnete einen vertretbaren Minderungsrahmen. Auf dieser Grundlage wurde im Verfahren dargelegt, dass der tatsächliche Zahlungsrückstand die Schwelle für eine wirksame fristlose Kündigung nicht überschritt. Ergebnis: Die Parteien einigten sich auf einen gerichtlichen Vergleich mit einer Nachzahlungsvereinbarung, einer Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu angepassten Konditionen – ohne Räumung.
Schadensersatz bei unwirksamer Kündigung: Was droht dem Vermieter?
Eine unwirksame Kündigung ist nicht folgenlos. Spricht der Vermieter eine fristlose Kündigung aus, die gerichtlich als unwirksam eingestuft wird, kann er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein – insbesondere dann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Kündigung bereits Räumungsmaßnahmen eingeleitet, Folgemietverträge abgeschlossen oder Betriebsverlagerungen vorgenommen hat.
Nach der gefestigten Rechtsprechung gilt: Wer eine vertragswidrige Kündigung ausspricht und damit den anderen Teil zu einem Verhalten veranlasst, das diesem einen Schaden verursacht, haftet nach § 280 Abs. 1 BGB. Die Schadenshöhe ist von der konkreten Situation abhängig; eine Pauschalangabe verbietet sich ohne Kenntnis des Einzelfalls. Für den Mittelstand bedeutet das: Betriebsunterbrechungsschäden, Kosten für Interimsflächen und Umzugskosten können in beträchtlicher Größenordnung entstehen.
Umgekehrt gilt: Kündigt der Mieter fristlos und stellt sich heraus, dass der Kündigungsgrund nicht vorlag, kann der Vermieter Schadensersatz wegen entgangener Mietzahlungen verlangen – und zwar für die Dauer, die das Mietverhältnis bei ordentlicher Kündigung noch gedauert hätte. In der Praxis sind das bei langfristigen Gewerbemietverträgen schnell erhebliche Beträge, die die Betriebswirtschaft eines mittelständischen Unternehmens spürbar belasten.
Verjährung und Fristen: Was Unternehmer nicht versäumen dürfen
Ansprüche aus dem Mietverhältnis unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, die gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erlangt hat. Für Schadenersatzansprüche wegen Mängeln, die erst nach Rückgabe der Mietsache sichtbar werden, gilt die reguläre Verjährungsfrist ab Kenntnis.
Wichtig für den Vermieter: Der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verjährt ebenfalls. Wird das Räumungsverfahren zu lange hinausgezögert, kann dies prozessuale Nachteile mit sich bringen – wenngleich die Verjährung des Herausgabeanspruchs selbst eine komplexe Frage ist, die von der jeweiligen Konstellation abhängt.
Für Mieter, die Schadensersatz wegen unterlassener Instandhaltung oder fehlerhafter Nebenkostenabrechnung verlangen wollen, gilt: Die Fristen laufen auch dann, wenn kein aktiver Streit besteht. Passivität schützt nicht vor Verjährung. Wer einen Anspruch nicht rechtzeitig geltend macht – notfalls durch verjährungsunterbrechende Maßnahmen wie ein Mahnschreiben oder eine Klage –, verliert ihn.
Die vorstehende Darstellung betrifft die Regelfälle des gewerblichen Mietrechts. Ihr konkreter Fall erfordert die Prüfung Ihrer Mietvertragsunterlagen, der Korrespondenz mit dem Vermieter und der einschlägigen landgerichtlichen Rechtsprechung.
Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen und eine Einschätzung Ihrer rechtlichen Position erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
Gestaltungsempfehlungen: Wie Unternehmer sich durch Vertragsgestaltung schützen
Die effektivste Strategie im gewerblichen Mietrecht ist die vorausschauende Vertragsgestaltung. Wer einen Gewerbemietvertrag mit klaren Regelungen zu Kündigungsfristen, Mängelrechten, Mietereinbauten und Verlängerungsoptionen abschließt, vermeidet die meisten der oben beschriebenen Konflikte.
Was sollte ein Gewerbemietvertrag aus Unternehmersicht zwingend regeln? Erstens: Klare Beschreibung des Mietzwecks – denn der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Räume für den vereinbarten Zweck nicht geeignet sind. Zweitens: Schriftlich fixierte Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltungspflichten. In der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB sind weitreichende Renovierungspflichten des Mieters häufig unwirksam; eine ausgewogene vertragliche Regelung schafft Klarheit. Drittens: Ein Mechanismus für die Dokumentation des Zustands bei Übergabe und Rückgabe – idealerweise in Form eines unterzeichneten Übergabeprotokolls mit Fotos.
Auch Optionsrechte zugunsten des Mieters – das Recht, das Mietverhältnis auf eigene Initiative zu verlängern – sind ein wichtiges Gestaltungsmittel für mittelständische Unternehmen, die in ihren Betriebsstandort investieren. Ohne eine solche Option ist der Mieter bei Vertragsablauf der Neuverhandlung schutzlos ausgesetzt.
Wir beraten regelmäßig Unternehmen, die Gewerbemietverträge über Produktions-, Lager- und Büroflächen neu verhandeln oder bestehende Verträge anlässlich von Umstrukturierungen prüfen lassen wollen. Die Erfahrung zeigt: Die Investition in eine rechtliche Vorabprüfung eines Gewerbemietvertrags ist im Verhältnis zu den Kosten eines späteren Räumungsverfahrens minimal.
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Häufige Fragen zur Räumung und Kündigung von Gewerbemietverträgen
Wann kann ein Gewerbevermieter fristlos kündigen?
Ein Vermieter kann das Gewerbemietverhältnis fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die weitere Fortsetzung unzumutbar macht. Das gesetzliche Regelbeispiel in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfasst erheblichen Zahlungsverzug des Mieters: Dieser muss entweder für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Rückstand sein oder insgesamt einen Betrag schulden, der zwei Monatsmieten übersteigt. In allen anderen Fällen ist vorab regelmäßig eine Abmahnung erforderlich. Ob ein Zahlungsrückstand die gesetzliche Schwelle erreicht, hängt von den konkreten Zahlungsmodalitäten ab und ist im Einzelfall zu prüfen.
Gilt für Gewerbemieter der gleiche Kündigungsschutz wie für Wohnraummieter?
Nein. Der mietrechtliche Sonderkündigungsschutz nach §§ 549 ff. BGB gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerbemieter gilt das allgemeine Mietrecht der §§ 535 ff. BGB, das erheblich mehr Vertragsfreiheit lässt und keinen gesetzlichen Kündigungsschutz im engeren Sinne kennt. Schutz für den Mieter entsteht daher in erster Linie durch die Vertragsgestaltung – etwa durch vereinbarte Festlaufzeiten, Verlängerungsoptionen oder vertragliche Abmahnungspflichten.
Was passiert, wenn der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht auszieht?
Räumt der Mieter die Gewerbefläche nach wirksamer Kündigung nicht, kann der Vermieter Räumungsklage vor dem zuständigen Landgericht erheben. Nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil kann er die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher betreiben. Bis zur tatsächlichen Räumung schuldet der Mieter nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Etwaige Mehrschäden – etwa wenn der Vermieter das Objekt zu einem höheren Mietzins hätte vermieten können – sind ebenfalls ersatzfähig.
Kann der Mieter die Miete einbehalten, wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt?
Bei Mängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aufheben oder mindern, tritt die Mietminderung nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein – eine besondere Erklärung ist nicht erforderlich. Der Mieter muss den Mangel jedoch unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Achtung: Ein vollständiges Einbehalten der Miete ist rechtlich riskant, wenn die Minderungsquote nur einen Teil der Miete erfasst. Ein zu hoch angesetzter Einbehalt kann den Zahlungsrückstand auf die Schwelle für eine fristlose Kündigung bringen. Die vertretbare Minderungsquote sollte daher anwaltlich geprüft werden.
Wie lange dauert ein Räumungsverfahren vor dem Landgericht?
Gewerbliche Räumungsverfahren vor dem Landgericht dauern in der Regel erheblich länger als Wohnraumverfahren vor dem Amtsgericht. Je nach Streitstand, Beweisaufnahme und Auslastung des Gerichts sind Verfahrensdauern von einem bis zu mehreren Jahren nicht ungewöhnlich. Eine einstweilige Räumungsverfügung ist in Gewerbemietstreitigkeiten nur in engen Ausnahmefällen möglich. Für beide Seiten kann ein außergerichtlicher Räumungsvergleich wirtschaftlich sinnvoller sein als ein langwieriger Prozess.
Wann gilt ein Gewerbemietvertrag als unbefristet, obwohl er eine Laufzeit enthält?
Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten – etwa weil wesentliche Abreden mündlich getroffen wurden –, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist dann ordentlich kündbar. Dasselbe gilt für nachträgliche mündliche Änderungen, die wesentliche Vertragsbestandteile berühren. Der Schriftformverstoß ist in der Praxis ein häufig genutztes Instrument, um sich aus einer unvorteilhaften Bindung zu lösen.
Die vorstehende Analyse betrifft die typischen Konstellationen im gewerblichen Mietrecht. Ihr konkreter Fall erfordert die Prüfung des Mietvertrags, der Kündigungskorrespondenz und der einschlägigen Rechtsprechung der Instanzgerichte. Für eine erste Durchsicht Ihrer Unterlagen erreichen Sie uns unter info@brandtfalk.com.
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